房地產(chǎn)開發(fā)造價管理期刊論文發(fā)表

　　摘 要:在房地產(chǎn)開發(fā)項目中,工程造價人員在施工階段的造價管理中起著舉足輕重的作用,本文重點就施工階段的造價管理展開較詳細的論述。

　　關(guān)鍵詞:施工階段,造價管理,工程簽證,造價咨詢,竣工結(jié)算

　　大家知道,房地產(chǎn)項目的造價控制貫穿于項目開發(fā)的全過程,即涵蓋項目投資決策階段、設(shè)計階段、招投標階段、施工階段、竣工驗收階段、銷售階段乃至項目后期管理階段。房地產(chǎn)開發(fā)的前期過程中的造價控制對項目節(jié)約成本,減少投資起關(guān)鍵作用,但是這階段成本控制主要集中在決策層面。后期階段的成本控制,工程造價人員在其中所起的作用也較少。房地產(chǎn)開發(fā)的中期—施工階段,成本控制方法單一,但是對從事造價人員的成本控制水平要求較高。所以本文主要從施工階段房地產(chǎn)開發(fā)過程來探討造價管理。

　　施工階段是造價管理的重要階段,項目開發(fā)進人施工階段后,項目造價管理的實質(zhì)內(nèi)容為施工合同管理的具體實施。由于在設(shè)計階段和招投標階段的造價管理已經(jīng)基本確立了項目的建設(shè)成本,所以施工階段的主要任務(wù)是控制項目的額外支出,即嚴格把關(guān)項目的工程變更,減少施工單位索賠事件的發(fā)生。由于開發(fā)商、設(shè)計單位、施工單位以及其他因素的影響,在工程項目實施過程中施工的實際情況與工程招投標時所設(shè)想的情況往往有-定程度的改變,導致工程變更時有發(fā)生,從而造成工期的延誤、工程內(nèi)容的增加或施工工序的改變。這些都將直接導致工程造價的增加,控制變更是這一時期開發(fā)商的主要工作,因為這直接關(guān)系到項目的最終造價。如果有變更的情況出現(xiàn),開發(fā)商應(yīng)該盡快地分析變更產(chǎn)生的原因及其影響,及時合理地做好變更的控制工作。如何對變更進行有效的控制,可以考慮以下幾個方面:

　　1. 有效控制工程變更從圖紙會審開始

　　在投標完成并確定總承包方后,會由開發(fā)商牽頭,各參與施工的單位參加設(shè)計交底及圖紙會審會議。雖然,此次圖紙會審是招投標完成后進行的,大多數(shù)問題的解決會增加工程造價,但是能夠在正式施工前解決,可以減少今后階段的變更和返工以及承包商的施工索賠,而且隨著承包商和監(jiān)理公司的介入,可以從施工及監(jiān)理的角度審核圖紙,及時發(fā)現(xiàn)錯誤和不合理因素。減少后期工程索賠的不確定性風險,避免不必要的人為失誤導致的工程索賠。作為開發(fā)商一方的工程造價管理人員應(yīng)以圖紙會審為起點,在施工階段不斷地對照施工圖紙與施工實際,控制工程變更,使造價控制的主動權(quán)掌握在房地產(chǎn)企業(yè)手中。

　　2. 施工階段的造價管理必須兼顧工程進度

　　工程項目建設(shè)的目標系統(tǒng)是一個由質(zhì)量、投資、進度二大要素組成的矛盾統(tǒng)一體,其中任何一個要素的變化,都會引起另外兩個因素的相應(yīng)變化。在工程質(zhì)量必須符合國家相關(guān)標準的前提下,開發(fā)商可以調(diào)整的就是投資和進度。施工階段的造價控制,必須做到將投資與進度掛鉤,因為除施工方引起的工期延誤,都會因施工實際情況而轉(zhuǎn)化為工程成本的增加。嚴格控制好合同工期,也就保證了工程成本的可控性。在簽訂合同時首先要確定一個合理的施工工期,既要兼顧科學性、又要兼顧經(jīng)濟性,雖然時間對房地產(chǎn)價格的影響較強烈,尤其是商業(yè)地段的房地產(chǎn),差一個月就會導致利潤相差懸殊,但不能沒有在沒有科學計劃、科學調(diào)度、充足資金的保證下一味的搶工期忽略自然規(guī)律的作用,這樣做只會導致工程造價的后期失控,也會問接地影響工程質(zhì)量,為今后的維修管理埋下隱患。因房地產(chǎn)企業(yè)引起延誤工期,造成鋼材水泥等建材價格上漲,超過合同規(guī)定上限的房地產(chǎn)企業(yè)也要承擔相應(yīng)的施工索賠。因此有了一個科學合理的合同工期后,在施工階段就要嚴格的制定工程進度計劃,合理安排施工,定期檢查實際進度和計劃進度,及時發(fā)現(xiàn)問題,及時解決問題。獎懲分明,確保實際完工工期與合同工期大體⊥致,只有這樣工程造價才是可以控制的。

　　3. 委托造價咨詢單位進行工程造價控制

　　隨著社會分工不斷專業(yè)細化,市場造價咨詢機構(gòu)的發(fā)展、完善,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)委托一家資質(zhì)、信譽良好,有技術(shù)實力的造價咨詢單位進行跟蹤審計。跟蹤審計對工程成本控制起著非常積極地作用,跟蹤審計的作用主要有以下幾個方面:

　　3.1 檢查項目概算的執(zhí)行情況。檢查有無超出批準概算范圍投資和不按概算批準的規(guī)定購置自用固定資產(chǎn),擠占或虛列工程成本等問題;

　　3.2 檢查工程設(shè)計變更、施工現(xiàn)場簽證手續(xù)是否合理、合規(guī)、及時、完整、真實;

　　3.3 加強設(shè)備、材料價格控制,尤其要對建設(shè)單位關(guān)聯(lián)企業(yè)所供設(shè)備、材料的價格進行檢查,防止從中加價;

　　3.4 對已購設(shè)備、材料因故不能使用的,要分析原囚,分清責任,并督促建設(shè)單位及時處理,避免造成更大的損失。

　　4. 工程簽證管理是造價管理的重心

　　工程簽證是工程合同價款調(diào)整的重要依據(jù)之一,對于一個具體工程項目而言,要杜絕工程變更幾乎是不可能的,而合同雙方在變更處理上總是存在分歧,建設(shè)單位力圖讓工程變更規(guī)模盡可能小以利于控制投資規(guī)模,施工單位則傾向于通過工程變更取得較高的額外補償,在工程實踐中,工程簽證存在以下問題:

　　4.1 如何確定工程變更的范圍和明確變更的分類,使工程簽證更加合理;

　　4.2 在投標報價時,忽略中標后可能出現(xiàn)的工程變更問題,沒有考慮工程變更帶來的風險;

　　4.3 工程實施過程中,如何嚴格履行合同,使工程簽證有據(jù)可查,有法可依;

　　4.4 在變更工程造價中,如何防止開發(fā)商和施工單位對工程簽證理解發(fā)生分歧;

　　4.5 怎樣使工程簽證同時具各合理性、可計量性和時效性。

　　現(xiàn)場簽證要符合現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范和技術(shù)標準,如果違背了技術(shù)要求、不符合國家的工程量計算規(guī)則或不符合國家定額的內(nèi)容,既使簽證程序符合規(guī)定,也同樣是不合理的。可計量性是指文字表達清楚;可以最終轉(zhuǎn)化成清單計價格式或套用定額能夠準確計量,并與實際情況相符。否則很容易引起糾紛,有的簽證僅表達變更的工程內(nèi)容沒有記錄變更的工程量,或者沒有準確表達無法計量,或者表述不到位,使結(jié)算雙方產(chǎn)生不同的理解,這都將會給竣工結(jié)算留下了漏洞，引起不必要的糾紛。

　　5. 強化結(jié)算管理,把好審核關(guān)

　　房地產(chǎn)企業(yè)竣工決算真實的反映整個房地產(chǎn)開發(fā)工程的實際造價,從某些方面講也反映了房地產(chǎn)企業(yè)對工程造價管理的能力。要想及時辦好工程竣工結(jié)算必須及時收集、整理資料,包括工程竣工圖、設(shè)計變更通知、各種簽證資料等。這些資料的收集和取證還必須注意其有效性,如設(shè)計變更通知書必須由原設(shè)計人員簽名及設(shè)計單位相關(guān)印鑒,現(xiàn)場監(jiān)理的簽證必須有施工單位工地負賈人的簽章并征得設(shè)計人員的認可等。房地產(chǎn)開發(fā)商要高度重視正程結(jié)算工作,提高結(jié)算管理水平,要制定明確的時間要求和考核機制,保證工程及時結(jié)算,工程結(jié)算要按照國家有關(guān)政策和規(guī)定,實事求是地進行編制。業(yè)主方的審核人員應(yīng)堅持按合同辦事。對工程預算外的費用嚴格控制,嚴格把好價款審核這最后一關(guān)。對于未按圖紙要求完成的工程量及未按規(guī)定執(zhí)行的工程簽證一律核減費用,凡合同條款未明確包含的費用、屬于風險費包含的費用、未按合同條款履行的違約等一律核減費用。只有嚴格把好項目每個合同的工程結(jié)算工作,編制正規(guī)的結(jié)算報告,能為工程項目的整體竣工決算打下良好的基礎(chǔ),避免開發(fā)企業(yè)利益受到損壞。

　　6.結(jié)束語

　　房地產(chǎn)企業(yè)施工階段的造價管理從本質(zhì)上說是對施工合同實施的具體管理。只有做好以上幾個方面的工作,施工合同的科學管理才能得以實現(xiàn),才會給企業(yè)帶來實實在在的效益。此階段的造價管理工作直接關(guān)系到房地產(chǎn)工程項目成本控制的成敗以及房地產(chǎn)項目的利潤高低,我們應(yīng)高度重視此階段的工程造價管理。利用科學的管理手段,前人積累的工作管理經(jīng)驗,通過積極創(chuàng)新的思維方式,使得施工階段的王程造價管理走向一個新臺階。