房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的措施

　　成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中十分重要的工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期求生存、長(zhǎng)期謀發(fā)展的目標(biāo)就必須最大限度的降低開發(fā)成本，讓成本控制成為公司房地產(chǎn)開發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。因此做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作的重點(diǎn)。

　　《住宅與房地產(chǎn)》以推動(dòng)我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革，推動(dòng)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的體制改革與健康發(fā)展為辦刊宗旨，探索發(fā)展我國(guó)社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)，解決城鎮(zhèn)住房問題，提高人民居住水平的途徑，在住宅與房地產(chǎn)領(lǐng)域的理論和實(shí)踐間架橋鋪路，為全國(guó)物業(yè)管理、房改系統(tǒng)工作人員，海內(nèi)外住宅與房地產(chǎn)行業(yè)的理論研究者和實(shí)際工作者、廣大企事業(yè)單位和城鎮(zhèn)居民提供了及時(shí)、詳實(shí)的業(yè)內(nèi)新聞和行業(yè)內(nèi)有理論指導(dǎo)意義的研究文章，引起了業(yè)界的強(qiáng)烈的反響。

　　一、前言

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本控制是保證項(xiàng)目開發(fā)成功的重要措施，是決定項(xiàng)目利潤(rùn)的重要因素。由于目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局愈演愈烈，各種資源性材料日漸短缺，致使土地、建筑材料等價(jià)格不斷攀升，房地產(chǎn)業(yè)的生存和發(fā)展面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目要增大利潤(rùn)空間，要么提高銷售價(jià)格，要么降低項(xiàng)目成本。在目前房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超出普通百姓接受能力的情況下，銷售價(jià)格提升的空間已經(jīng)非常有限。這時(shí)，成本管理的有效與否直接關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)贏利的可能性和贏利的空間大小，這成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更為現(xiàn)實(shí)的手段和制勝關(guān)鍵。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制不是簡(jiǎn)單的建設(shè)實(shí)施階段成本控制，更不僅僅為了某個(gè)階段的費(fèi)用節(jié)約，而是從項(xiàng)目開發(fā)的全過程出發(fā)，最大限度利用有效的資源，從整體意義上降低項(xiàng)目的開發(fā)成本，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，提高房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的科學(xué)性。本文主要針對(duì)目前房地產(chǎn)開發(fā)商成本管理上的不足，提出一些建設(shè)性的建議。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的措施

　　1、規(guī)范施工組織的各個(gè)環(huán)節(jié)

　　施工組織工作是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。必須嚴(yán)格規(guī)范地運(yùn)作，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，體現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的原則，必須把控制工程造價(jià)的壓力和責(zé)任落實(shí)得更具體、更明確。主要工作:(1)保證工程項(xiàng)目的實(shí)施過程符合規(guī)范性要求(招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、簽訂合同、工程施工和工程監(jiān)理等);(2)保證工程項(xiàng)目建設(shè)的各種事項(xiàng)能夠及時(shí)記錄，詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量，復(fù)核工程付款賬單;(3)建立工程項(xiàng)目概預(yù)算控制制度，對(duì)概預(yù)算的編制、審核等作出規(guī)定，保證正確核算工程項(xiàng)目的成本，按預(yù)算控制費(fèi)用支出;(4)加強(qiáng)對(duì)概預(yù)算編制的審核，審查編制依據(jù)、項(xiàng)目?jī)?nèi)容、工程量計(jì)算、定額套用等是否真實(shí)、完整、正確;(5)因工程變更等原因造成價(jià)款支付方式及金額發(fā)生變動(dòng)的，應(yīng)有完整的書面文件和其他相關(guān)資料，并經(jīng)財(cái)會(huì)部門審核后方可付款;(6)建立竣工決算審計(jì)制度，及時(shí)組織竣工結(jié)算審計(jì)，保證按時(shí)竣工、驗(yàn)收并進(jìn)行總結(jié)、評(píng)價(jià);(7)制定工程項(xiàng)目業(yè)務(wù)流程，明確項(xiàng)目決策、概預(yù)算編制、價(jià)款支付、竣工決算等環(huán)節(jié)的控制要求;(8)制定切實(shí)可行的資金使用計(jì)劃，既要能保證工程建設(shè)的需要，又要盡可能減少資金的占用，以減少利息支出，減少資金籌措的困難。

　　2、加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)

　　設(shè)計(jì)工作是一項(xiàng)政策性、技術(shù)性、綜合性非常強(qiáng)的工作，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣，將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，同樣也決定項(xiàng)目建成以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。因此，要求設(shè)計(jì)單位在工程設(shè)計(jì)中，推行限額設(shè)計(jì)。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合用數(shù)據(jù)說話，在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng);要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性，盡量不用那些技術(shù)不過關(guān)、質(zhì)量無保證、采購(gòu)困難、運(yùn)費(fèi)昂貴、施工復(fù)雜或依賴進(jìn)口的材料和設(shè)備;要盡量搞標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計(jì);各專業(yè)設(shè)計(jì)要遵循建筑模數(shù)，建筑標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行設(shè)計(jì)，在保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在設(shè)計(jì)招標(biāo)中應(yīng)明確要求設(shè)計(jì)方提供真實(shí)的設(shè)計(jì)概算指標(biāo)，以方便對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的造價(jià)比較。

　　3、降低財(cái)務(wù)費(fèi)用支出

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了控制成本，有必要嚴(yán)格控制支出范圍，執(zhí)行費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)財(cái)務(wù)制度，杜絕與項(xiàng)目無關(guān)的費(fèi)用攤?cè)牒怂恪＝档拓?cái)務(wù)費(fèi)用，主要就是降低各類利息的支出，降低利息支出的主要手段就是制定科學(xué)合理符合企業(yè)實(shí)際的籌資渠道。項(xiàng)目開發(fā)籌資的渠道主要有:企業(yè)自有資金、銀行貸款、預(yù)售款、承建商帶資承包等。主要工作包括:(1)融合企業(yè)自有資金，既要保證企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，又要最大限度地挖掘潛力，提高資金使用效率;(2)如需要貸款，就要確定銀行貸款額度和合作銀行，確定擔(dān)保、抵押、信譽(yù)等貸款方式;(3)做好預(yù)售款的測(cè)算和管理使用工作，尤其對(duì)自有資金實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商來說，能否成功組織預(yù)售是項(xiàng)目開發(fā)成敗的關(guān)鍵;(4)如果需要承建商帶資承包，一定要對(duì)承包商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)其籌資方案進(jìn)行認(rèn)真分析，確保資金到位及合同的履行;(5)做好成本分析。上述籌資方式，都與項(xiàng)目開發(fā)成本直接相關(guān)，與項(xiàng)目成敗關(guān)系密切，必須認(rèn)真做好工作。必須編制籌資預(yù)算，選擇最佳的籌資時(shí)機(jī)，有效地降低籌資成本，選擇最佳的籌資期限，尋求最佳的籌資結(jié)構(gòu)。

　　4、加強(qiáng)工程監(jiān)理的作用。

　　目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會(huì)設(shè)置自己的工程管理部，相應(yīng)的開發(fā)項(xiàng)目也會(huì)配備自己的工程管理班子。這樣往往在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，形成了兩套人馬管一個(gè)項(xiàng)目。如果監(jiān)理的管理項(xiàng)目的水平過硬的話，完全可以放手讓他們?nèi)徒ㄔO(shè)單位進(jìn)行成本、工期、質(zhì)量的控制，建設(shè)單位只是按監(jiān)理合同對(duì)他們進(jìn)行相應(yīng)的控制考核即可。這樣即可以保證項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)的完成，還能節(jié)省建設(shè)單位的管理費(fèi)用的支出。另外，必須在工程施工過程中配備既懂工程技術(shù)又懂經(jīng)濟(jì)、管理和法律知識(shí)，具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和良好職業(yè)道德素質(zhì)的復(fù)合型人才——造價(jià)工程師，在項(xiàng)目施工管理過程中實(shí)施工程造價(jià)管理，具體負(fù)責(zé)涉及合同價(jià)格調(diào)整依據(jù)的審核、簽證。讓造價(jià)工程師參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程的意義在于：有利于合理確定和有效控制工程造價(jià);便于工程竣工結(jié)算的順利進(jìn)行，維護(hù)發(fā)承包雙方的合法權(quán)益，減少或避免了造價(jià)糾紛;體現(xiàn)了建設(shè)工程全過程造價(jià)管理的要求;與國(guó)際慣例相銜接。

　　5、提高造價(jià)控制人員的素質(zhì)和能力

　　新形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要適應(yīng)形式變化，有效控制成本，就要積極探索新的發(fā)展模式、新的管理方法，對(duì)成本管理人員也提出了新的要求：(1)從專業(yè)型向復(fù)合型管理人才轉(zhuǎn)變。要擅于領(lǐng)悟新的工作思路，擅于學(xué)習(xí)相關(guān)專業(yè)知識(shí)。對(duì)其他專業(yè)知識(shí)的了解和掌握是成本與各專業(yè)之間溝通的橋梁。(2)從核算型向價(jià)值創(chuàng)造型管理人才轉(zhuǎn)變。按照以客戶為中心的思想，成本管理人員應(yīng)將更多的精力投入到創(chuàng)造更大的客戶價(jià)值的工作上。在結(jié)算、簽證變更等核算型工作上應(yīng)加大對(duì)咨詢公司的運(yùn)用，通過有效的咨詢公司管理，來降低此類工作的占用時(shí)間，提升工作效率。將工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到參與整體公司的經(jīng)營(yíng)管理，提升項(xiàng)目盈利能力和價(jià)值創(chuàng)造上。(3)要有較強(qiáng)的溝通能力，擅于與公司內(nèi)各部門、各合作伙伴進(jìn)行溝通，擅于利用各方資源。(4)要有對(duì)咨詢公司等合作伙伴進(jìn)行管理和培養(yǎng)的能力。

　　三、結(jié)語

　　總之，成本控制的根本目的是為了提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制必須要有整體的觀念、系統(tǒng)的觀念。隨著建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了確保企業(yè)的生存和發(fā)展，必須進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本控制，通過優(yōu)化資源配置，確保資源最大化程度地發(fā)揮效益，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理利用資源，提高資源的利用效率。

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