我國房地產(chǎn)投資項目工程的成本管理

　　隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)項目管理價值鏈的構(gòu)建日漸完善，本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)為了自身的生存與發(fā)展,如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理工作,對此成本管理進行了分析探討。

　　《科學(xué)技術(shù)與工程》(旬刊)創(chuàng)刊于2001年，是中國科協(xié)主管、中國技術(shù)經(jīng)濟研究會主辦，為《中國科技論文統(tǒng)計源期刊》(中國科技核心期刊)和《中國學(xué)術(shù)期刊綜合評價數(shù)據(jù)庫(AJCED)統(tǒng)計刊源所檢索、統(tǒng)計的源期刊。本刊及時報道我國自然科學(xué)各學(xué)科基礎(chǔ)理論和應(yīng)用研究創(chuàng)新性結(jié)果，主要登載自然科學(xué)基金資助課題及國家、省部的重大科研項目的研究論文、研究簡報、短訊以及自然科學(xué)各專業(yè)、各學(xué)科國內(nèi)外動態(tài)和發(fā)展前景的綜述和評論。

　　1引言

　　隨著我國房地產(chǎn)市場的泡沫發(fā)展,2007年國家出臺了很多政策,和房地產(chǎn)相關(guān)的政策幾乎都和金融方面有關(guān)系,包括6次加息,10次提高銀行準備金利率,包括第二套住房的認定,以及包括后來12月18日央行出的轉(zhuǎn)按揭和加轉(zhuǎn)按揭的問題。同時2009年下半年的政策層面還有新的執(zhí)政力度,給整個行業(yè)都會帶來不確定性,面對這種不確定性,不同的企業(yè),不同的區(qū)域,不同的項目,都會面臨著新的一種挑戰(zhàn)和梳理,現(xiàn)金流是最決定未來的重要的考量,現(xiàn)金流是否能夠跟這樣的一個環(huán)境,跟企業(yè)運營的規(guī)模能夠匹配,能夠保證良性地、穩(wěn)定地運營,現(xiàn)金流是最大的一個挑戰(zhàn)。本文為此把價值鏈模型對各個環(huán)節(jié)控制的特點與房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理結(jié)合起來,利用價值鏈模型在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中的制定出相應(yīng)的控制措施。

　　2價值鏈在房地產(chǎn)項目成本管理中的作用

　　成本是市場競爭的關(guān)鍵制勝因素。長期以來,在企業(yè)生產(chǎn)過程中人們一直從產(chǎn)品本身的角度來考慮降低成本,成本管理的對象主要是企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)過程,而對企業(yè)的供應(yīng)與銷售環(huán)節(jié)則考慮不多,這種方式現(xiàn)在看來已經(jīng)沒有太大的余地。對處于開放型、競爭型的市場環(huán)境中的企業(yè)而言,通過了解整個行業(yè)價值鏈,來進行成本管理,更有助于企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。價值鏈的框架是將鏈條從基礎(chǔ)材料到最終用戶分解為獨立工序,以理解成本行為和差異來源。通過分析每道工序系統(tǒng)的成本、收入和價值,業(yè)務(wù)部門可以獲得成本差異、累計優(yōu)勢。價值鏈分析作為一種重要的戰(zhàn)略分析工具,在實際的操作中,企業(yè)還不能充分地分解活動,分析其成本行為以及建立一套完整的戰(zhàn)略成本系統(tǒng)。而作業(yè)成本法不僅符合波特進行價值活動分析的需要,是價值鏈分析的基礎(chǔ),而且更加具體、可操作,為企業(yè)進行戰(zhàn)略成本分析提供了有力武器。

　　作業(yè)觀念下的成本觀認為,企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程是為最終滿足顧客需要而設(shè)計的一系列作業(yè)的集合體,它表現(xiàn)為一個由此及彼、由內(nèi)而外的“作業(yè)鏈”,每完成一項作業(yè)要消耗一定的資源,而作業(yè)的產(chǎn)出又形成一定的價值,轉(zhuǎn)移到下一個作業(yè),按此逐步推移,直到最終把產(chǎn)品提供給企業(yè)外部的顧客以滿足需要。最終產(chǎn)品作為企業(yè)內(nèi)部的一系列作業(yè)的總產(chǎn)出,凝聚了各個作業(yè)上形成的最終轉(zhuǎn)移給顧客的價值,因此“作業(yè)鏈”最終表現(xiàn)為“價值鏈”,也就是說“作業(yè)鏈”、“價值鏈”是同一事物的兩個方面,故兩者的分析具有相似之處。

　　具體到房地產(chǎn)開發(fā)項目來講,房地產(chǎn)項目也是一種產(chǎn)品,也是一種產(chǎn)品的銷售,從生產(chǎn)到銷售也有很多環(huán)節(jié),與一般商品沒有質(zhì)的區(qū)別。但是房地產(chǎn)的商品也不同于其他,除了質(zhì)量標準是唯一的,其他都不是唯一的。房地產(chǎn)開發(fā)項目不同于其它企業(yè)中的一般產(chǎn)品的制造,它的成本管理也有它的特殊性,我們運用價值鏈的分析來對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行成本分析和控制管理,就要將房地產(chǎn)開發(fā)項目從前期準備到從設(shè)計、建造到竣工銷售的每個環(huán)節(jié)用價值鏈分析法中的《波特價值鏈模型》進行分類排隊,列出開發(fā)項目中的基本活動項目內(nèi)容和支持性活動的項目內(nèi)容,將它們分門別類的進行分析。實際上只有這些特定的活動才真正創(chuàng)造價值,這些真正創(chuàng)造價值的環(huán)節(jié),就是價值鏈上的”戰(zhàn)略環(huán)節(jié)”,只有我們明確了那些才是真正能夠創(chuàng)造價值的環(huán)節(jié),緊緊地抓住了這些戰(zhàn)略環(huán)節(jié),對這些關(guān)鍵的環(huán)節(jié)進行科學(xué)的系統(tǒng)的控制管理,才能夠提高項目在價值鏈某些特定的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢,才能夠保證項目在市場中的競爭優(yōu)勢。

　　3價值鏈在房地產(chǎn)項目成本管理中的特點

　　一般工業(yè)項目流程是鏈狀的,單向的。而房地產(chǎn)項目的價值鏈與信息鏈卻要特殊得多,開發(fā)企業(yè)內(nèi)部并沒有物流的移動,價值與信息的傳遞都由內(nèi)部與外部進行雙向交換,呈星狀發(fā)散。房地產(chǎn)價值鏈很長,可以分為兩類活動:主要活動和支持活動。其中,主要活動涉及到企業(yè)的運行能力,主要包括:前期、設(shè)計、施工、配套、銷售、服務(wù)。業(yè)務(wù)支持包括:制度建設(shè)與管理創(chuàng)新、土地儲備、技術(shù)研究、人力資源管理、項目跟蹤與評價。一個房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的價值鏈是由土地決策、規(guī)劃設(shè)計、施工管理、市場推廣以及物業(yè)管理和其他服務(wù)等各個環(huán)節(jié)構(gòu)成的。而每一個環(huán)節(jié)已隨著社會分工的日益細化而演化成一個個獨立的企業(yè)群。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,開發(fā)商沒有必要、也不太可能直接參與每一個環(huán)節(jié)的工作。通過自己的組織和管理充分調(diào)動內(nèi)外可利用的資源,使企業(yè)自身和與之合作的各種專業(yè)機構(gòu)的資源有效地整合起來將成為未來競爭的重要手段。

　　基于價值鏈的分析,房地產(chǎn)開發(fā)可以圍繞開發(fā)商形成包括土地開發(fā)商、金融機構(gòu)、設(shè)計總承包商和建筑總承包商等上游企業(yè)。以及包括銷售公司,物業(yè)管理公司等下游企業(yè)在內(nèi)的價值鏈條。該鏈條是否有助于提高開發(fā)商的整體競爭力,在很大程度上取決在于開發(fā)商對內(nèi)外資源的有效整合能力。但在當今市場需求突變和實施價值鏈管理的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)商作為項目全程運作的資源整合者,需要通過其內(nèi)部相關(guān)部門來獲取外部供應(yīng)鏈企業(yè)的物流、資金流與信息流,在企業(yè)內(nèi)部形成對外部資源集成。所以房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)已不適應(yīng)這種橫向一體化的趨勢,它需要實現(xiàn)從職能管理到面向業(yè)務(wù)流程管理的轉(zhuǎn)變,使外部供應(yīng)鏈通過有效的組織結(jié)構(gòu)在企業(yè)內(nèi)部形成“虛擬供應(yīng)鏈”的形式。

　　4基于價值鏈的房地產(chǎn)項目的成本管理措施

　　4.1規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)成本管理

　　設(shè)計質(zhì)量的好壞,直接影響工程建設(shè)費用的高低和工期的長短,決定工程項目的投資大小。合理科學(xué)的設(shè)計,可降低工程造價,但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟,任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標準,而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少,片面追求設(shè)計的工作量經(jīng)濟效益,缺乏精品意識。為從根本上影響了工程項目成本的有效在設(shè)計階段,可以采取以下措施對成本進行控制。

　　4.1.1推行設(shè)計招標

　　積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法,盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等一起進行招標,采用多家競投,組織有關(guān)專家綜合評比,這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位,又可促進設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型、使用功能上開拓創(chuàng)新,在降低工程造價上下功夫。[!--empirenews.page--]

　　4.1.2開展限額設(shè)計

　　當前普遍存在著設(shè)計不精、深度不夠的情況,這是增加工程造價的關(guān)鍵因素之一。由于設(shè)計頻繁變更,給工程造價控制帶來一定的難度,依據(jù)施工經(jīng)驗和投資估算的要求,必須有效地確定設(shè)計限額,并建立獎懲考核激勵機制,對某個專業(yè)或某一段突破了造價指標,必須分析原因,用設(shè)計修改的辦法加以解決,克服那種只顧畫圖、不管工程造價高低的傾向,變“畫了算”為“算了畫”,并利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學(xué)分析、比較,優(yōu)化設(shè)計,降低工程造價。

　　積極推行限額設(shè)計,健全設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制,設(shè)計人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費用定額,熟悉當?shù)亟ㄖ袌龅牟牧蟽r格,然后按工程項目投資估算控制初步設(shè)計,再用初步設(shè)計控制施工圖設(shè)計,在保證各專業(yè)的使用功能及技術(shù)經(jīng)濟指標的前提下,制定雙贏策略,合理分解和使用投資限額,融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體,把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來,嚴格控制設(shè)計變更,以保證投資限額不輕易突破。

　　4.2現(xiàn)場成本管理

　　現(xiàn)場成本控制也就是項目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制,對施工全過程進行成本控制按照價值鏈的理論分析,整個項目開發(fā)過程中可以創(chuàng)造商品價值的基本活動,就是價值鏈上的”戰(zhàn)略環(huán)節(jié)”。在這個環(huán)節(jié)上成功地進行成本控制可以提升本項目在市場上的重要的核心競爭力,這個控制環(huán)節(jié)在整個項目的成本控制中的一個非常主要的環(huán)節(jié)。

　　我們建議工程施工期間的成本控制實行事前控制和事中控制、事后控制相結(jié)合的方法。開發(fā)項目在建設(shè)的過程中,應(yīng)該盡量做到對于項目工程進行事前管理。因為建設(shè)項目在建設(shè)的過程中,如果事前控制的較好,節(jié)約的成本將會是比事中控制和事后控制大得多。當然建設(shè)項目也是一個動態(tài)的投資,所以在做好事前控制的同時,事中和事后的控制,尤其是對工程的洽商、變更的控制也是不能放松的。在工程施工過程中,提出的對招投標的管理、對合同的管理、對采購的管理應(yīng)該都算是事前控制的內(nèi)容,同時作好施工圖紙仔細核查校對以及做好技術(shù)交底,也是進行事前控制的重要一環(huán)。這些我們現(xiàn)場成本控制的重要一步,也是進行事中控制和事后控制的重要基礎(chǔ)。

　　在工程開工之后,對施工過程按照進度計劃、工程的設(shè)計圖紙以及工程的資金計劃進行監(jiān)控隨著工程進行中發(fā)生的各種預(yù)期的情況和突發(fā)的情況以及洽商或者變更進行成本投入的調(diào)整和控制,這就是現(xiàn)場成本進行的事中控制和事后控制的內(nèi)容,也是整個項目在施工建設(shè)期間進行成本控制的重頭戲。

　　4.3竣工結(jié)算成本管理

　　工程的結(jié)算是完全建立在項目初期,工程招投標、合同的簽訂以及施工建設(shè)期間成本的動態(tài)控制的結(jié)果之上的。結(jié)算的過程實際上就是對我們在前一段的成本控制工作進行總結(jié),是建設(shè)單位在整個項目運行期間對成本控制結(jié)果的集中體現(xiàn)。結(jié)算的依據(jù)就是工程的招標文件、施工合同、施工過程中發(fā)生的工作聯(lián)系單、經(jīng)濟洽商和設(shè)計變更等文件。因此,結(jié)算工作做得好與不好,將對項目的成本控制成與敗起到?jīng)Q定性的作用。做好工程竣工決算的幾項措施:

　　①建設(shè)單位的工程資料必須保證完整有效。項目在施工建設(shè)期間,必然會根據(jù)施工過程中發(fā)生的各種情況形成經(jīng)濟洽商、設(shè)計變更以及工作聯(lián)系確認單等文件,這些文件必須是在符合工程合同、招標文件的基礎(chǔ)上進行簽署確認的。只有符合合同中的約定條件的文件,同時又是經(jīng)過總包、建設(shè)、工程監(jiān)理以及設(shè)計單位及四方簽章確認的才可確認為是完整有效的文件資料,才可以作為工程決算的依據(jù)。

　　②利用好工程監(jiān)理單位,做好施工建設(shè)期間的月報工作。監(jiān)理月報是監(jiān)理公司根據(jù)總包單位以及分包單位在施工期間的實際進度和每月完成實際工程量而做出的形象進度報告,是建設(shè)單位在工程竣工之后審核各施工單位所報竣工決算的基礎(chǔ)資料。所以,建設(shè)單位在工程建設(shè)期間嚴格認真的監(jiān)督和審核好監(jiān)理公司所作的監(jiān)理月報是為我們在竣工決算時能夠順利、準確地對各施工單位所報的決算進行審核打下良好的基礎(chǔ)。

　　③在最后結(jié)算時,讓工程審計資質(zhì)的部門對工程的決算進行審核認定,以保證工程決算價格的合理性和合法性。

　　5結(jié)語

　　房地產(chǎn)開發(fā)商在整個價值創(chuàng)造流程中的角色將發(fā)生改變,它沒有必要也不可能獨立承擔整個價值鏈的運作。未來體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商存在意義的關(guān)鍵將是資源的組合、協(xié)調(diào)、判斷與決策能力,從而促進以價值鏈為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理的發(fā)展。

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