一、我國(guó)目前房地產(chǎn)稅費(fèi)的現(xiàn)狀

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)制度相當(dāng)復(fù)雜，涉及房地產(chǎn)稅的法律法規(guī)主要有《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》、《耕地占用稅暫行條例》、《契稅暫行條例》、《印花稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例》、《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《城市維護(hù)建設(shè)維護(hù)稅暫行條例》、《企業(yè)所得稅法》、《個(gè)人所得稅法》、《房產(chǎn)稅暫行條例》。相關(guān)的稅費(fèi)主要包括土地出讓金、耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅。其中，土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)主要有土地出讓金、耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等，而土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)稅法的特點(diǎn)是以開(kāi)發(fā)流通環(huán)節(jié)的征稅為主，以保有環(huán)節(jié)的征稅為輔。保有環(huán)節(jié)的稅種配置不合理、稅基過(guò)窄的特點(diǎn)，既不符合國(guó)際上稅法改革的潮流，也不利于我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的發(fā)展，而且土地出讓金制度所帶來(lái)的土地財(cái)政更嚴(yán)重地阻礙了我國(guó)財(cái)政稅收現(xiàn)代化法治化發(fā)展的進(jìn)程。

［1］(p627－679)我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律體系涉及的10個(gè)稅種大都在交易環(huán)節(jié)，即不賣(mài)不稅、不租不稅，一旦租售則數(shù)稅并課。從2005年房地產(chǎn)稅負(fù)的結(jié)構(gòu)來(lái)看，在交易環(huán)節(jié)中，僅城市維護(hù)建設(shè)稅就高達(dá)31%，加上印花稅及契稅中與房地產(chǎn)稅相關(guān)的部分，其所占比例大大超過(guò)保有環(huán)節(jié)中城鎮(zhèn)土地使用稅及房產(chǎn)稅的22%。在重交易、輕保有的情況下，一方面，房地產(chǎn)交易稅種多、稅負(fù)重，且間接稅具有轉(zhuǎn)嫁性，這部分稅負(fù)最終由購(gòu)房者承擔(dān)，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升;另一方面，房地產(chǎn)保有成本極低，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)閑置，還會(huì)引發(fā)投機(jī)或出于投機(jī)目的的囤積行為，結(jié)果房地產(chǎn)資源向少數(shù)人手里集中，而需求者難以獲得該資源。雖然在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，土地增值稅和耕地占用稅不到12%，但土地開(kāi)發(fā)要承擔(dān)巨額的土地出讓金，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收及相關(guān)租費(fèi)負(fù)擔(dān)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了保有環(huán)節(jié)。［2］(p23)目前在我國(guó)商品房的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)所占比重為50%－60%(土地出讓金30%－40%)，建筑成本和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)占40%－50%;而國(guó)外的房地產(chǎn)，其建筑安裝成本一般占房?jī)r(jià)的70%，稅費(fèi)和利潤(rùn)占30%。［3］而且費(fèi)重于稅，“我國(guó)的房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成中，稅收、收費(fèi)、土地出讓金所占比重分別為20%、30%、50%”。［4］(p344)可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的基本要素就是土地，賣(mài)房子就是賣(mài)土地。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的級(jí)差暴利，除了地方政府財(cái)政收入外，都被少數(shù)房地產(chǎn)商拿走了。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)財(cái)富的主要集中地。而隨著房?jī)r(jià)暴漲，“沒(méi)有房子的人”已被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩出財(cái)富形成的大門(mén)之外。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅法律體系中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，它需要客觀的政治、經(jīng)濟(jì)文化等方面的條件為基礎(chǔ)，涉及到社會(huì)的各個(gè)方面，如果不具備這些條件，房產(chǎn)稅即使立法也難以達(dá)到目的。［5］

目前存在的問(wèn)題具體如下:

(一)經(jīng)濟(jì)改革尚不到位，收入分配不公有所擴(kuò)大資源價(jià)格改革滯后，形成資源級(jí)差收益。資源定價(jià)制度不合理，沒(méi)有正確反映資源的市場(chǎng)供求關(guān)系、資源稀缺程度和生態(tài)環(huán)境成本。一些資源性行業(yè)企業(yè)以低成本甚至無(wú)償使用礦產(chǎn)、土地、水域等國(guó)有資源，侵占了正常經(jīng)營(yíng)收益以外的資源收益，形成不合理的級(jí)差收益。同時(shí)，壟斷行業(yè)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，企業(yè)依靠壟斷獲取超額利潤(rùn)。由于多方面原因，有些領(lǐng)域沒(méi)有引入公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，一些壟斷行業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻過(guò)高，一些企業(yè)依靠壟斷地位獲得超額利潤(rùn)，但絕大部分并未上繳國(guó)家、回饋社會(huì)，其中有相當(dāng)部分以各種形式轉(zhuǎn)化為壟斷企業(yè)的工資福利。一些行業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻過(guò)高，擠壓了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)空間，固化了行業(yè)收入差距拉大的格局。［6］

(二)稅制結(jié)構(gòu)不合理，難以加大對(duì)收入分配的調(diào)節(jié)力度

1．直接稅比重過(guò)低，調(diào)節(jié)收入分配功能薄弱。1994年實(shí)施的稅制改革，由于過(guò)于注重稅收組織財(cái)政收入的功能，忽視了稅收調(diào)節(jié)收入分配的功能，因而強(qiáng)化了稅收組織收入的功能，弱化了調(diào)節(jié)收入分配的功能。在現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)下，偏重于組織收入功能的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅等間接稅占全部稅收收入的比重偏高，而體現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配功能的所得稅和財(cái)產(chǎn)稅等直接稅占全部稅收收入的比重偏低。2009年全國(guó)間接稅、直接稅收入分別占全部稅收的58．8%和27．7%，而作為目前調(diào)節(jié)居民收入主要稅種的個(gè)人所得稅收入僅占全部稅收的6．3%。這與世界發(fā)達(dá)國(guó)家以直接稅為主(約占全部稅收收入的70%)、間接稅為輔(約占全部稅收收入的30%)的稅制結(jié)構(gòu)及其發(fā)展趨勢(shì)正好相反。

2．個(gè)人所得稅分項(xiàng)征收，難以加大對(duì)收入差距的調(diào)節(jié)力度。現(xiàn)行個(gè)人所得稅采取的分類征稅模式，對(duì)不同類型所得采用不同的適用稅率、費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)行稅負(fù)相差很大，勞動(dòng)所得稅負(fù)重于非勞動(dòng)所得。由于實(shí)行分項(xiàng)征收，可以多次扣除費(fèi)用，易使高收入者、多來(lái)源收入者分解收入、隱蔽收入，出現(xiàn)高收入者稅負(fù)相對(duì)較輕的現(xiàn)象。加之稅收征管存在漏洞，使得工薪階層負(fù)擔(dān)了個(gè)人所得稅稅額的60%以上，難以充分發(fā)揮個(gè)人所得稅調(diào)節(jié)收入差距的重要作用。

3．稅制結(jié)構(gòu)不健全，缺乏調(diào)節(jié)力度大的稅種。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家普遍存在調(diào)節(jié)收入分配力度較大的財(cái)產(chǎn)稅，如房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅等，但由于種種原因，目前在我國(guó)遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅尚未制定出臺(tái)，房產(chǎn)稅的征收范圍又太窄，我國(guó)的房產(chǎn)稅名義上是以房屋財(cái)產(chǎn)為征稅對(duì)象，但實(shí)際上其征收范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋，即按經(jīng)營(yíng)性房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。對(duì)于擁有多套住宅、豪華別墅的富人，只要其房產(chǎn)不屬于經(jīng)營(yíng)性用房，包括非出租用房，就不用繳納房產(chǎn)稅，因而沒(méi)有起到調(diào)節(jié)收入分配的作用。由于稅制結(jié)構(gòu)不合理，缺乏調(diào)節(jié)力度大的稅種，難以發(fā)揮稅收對(duì)收入分配的調(diào)節(jié)作用。

(三)財(cái)產(chǎn)稅法體系不健全，遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅尚未開(kāi)征財(cái)產(chǎn)稅作為一個(gè)稅系，包括一系列稅種。同一稅系里的稅種，除在功能、地位、性質(zhì)等方面有著共同之外，又因具體課稅對(duì)象、課征范圍等不同存在著差異。財(cái)產(chǎn)稅究竟應(yīng)當(dāng)包括哪些稅種，國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)并未達(dá)成共識(shí)。我國(guó)學(xué)界有如下觀點(diǎn):財(cái)產(chǎn)稅僅包括房地產(chǎn)稅和契稅;