1投資決策階段的控制管理

任何一個(gè)項(xiàng)目要想做好就必須要做好充分的前期準(zhǔn)備，并對各種實(shí)施方案和技術(shù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行對比和分析，然后才能夠從全局出發(fā)，做出正確的決策。投資決策階段是合理確定造價(jià)的關(guān)鍵，它對于項(xiàng)目建設(shè)的成敗有著決定性的作用，一般來說，決策階段所產(chǎn)生的費(fèi)用只占整個(gè)項(xiàng)目投資比例的1~2%，但是它對于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響作用可高達(dá)75~90%，這充分說明了建筑工程項(xiàng)目投資決策階段的重要性，一旦決策階段做得不好就會對整個(gè)項(xiàng)目造成不可挽回的損失，因此在這個(gè)階段應(yīng)該慎重的進(jìn)行全面的分析和研究。

在具體的實(shí)踐中可通過以下兩個(gè)方面來實(shí)施管理與控制：（1）對投資項(xiàng)目采取儲備制和評估論證制，將“建設(shè)一批、儲備一批、謀劃一批”作為發(fā)展的思路，實(shí)行先儲備、后建設(shè)，同時(shí)還要考慮國家和地方政府的發(fā)展戰(zhàn)略需要，組織專家或者有威望的委托咨詢機(jī)構(gòu)，對擬建的項(xiàng)目進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的分析和預(yù)測，并作出客觀的評估決策，以確定其施工的必要性和可行性。而建設(shè)方案也要采用科學(xué)的方法和手段，從技術(shù)方面、經(jīng)濟(jì)方面以及可行性方面等進(jìn)行多方案的對比和選擇，最終選擇最佳的方案；（2）在對建設(shè)項(xiàng)目投資進(jìn)行估算中，應(yīng)根據(jù)完整的基礎(chǔ)資料，調(diào)取充分的依據(jù)，對其進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測，要準(zhǔn)確的考慮到項(xiàng)目實(shí)施的過程中有可能會出現(xiàn)的各種不突發(fā)情況以及不利因素對工程施工所造成的危害，進(jìn)而使投資估算能夠達(dá)到滿足項(xiàng)目前期不同階段的要求以及真正的、有效的對總投資起到控制作用。

2設(shè)計(jì)方案階段的控制管理

設(shè)計(jì)方案階段是在項(xiàng)目決策階段之后的另一個(gè)工程建設(shè)和投資控制的關(guān)鍵階段，它主要負(fù)責(zé)的是對項(xiàng)目進(jìn)行全面的規(guī)劃以及具體施工意圖方面的處理，不僅是經(jīng)濟(jì)關(guān)系和技術(shù)方面的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，同時(shí)也是項(xiàng)目投資控制成本的重點(diǎn)階段。在這個(gè)階段，首先要通過設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)方案選擇出最佳的設(shè)計(jì)方案，利用設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)集體的智慧，發(fā)揮人員的創(chuàng)造精神，運(yùn)用價(jià)值工程手段，提出各種具有現(xiàn)實(shí)意義的方案，其中重點(diǎn)是針對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行功能性和效益性的分析和比較，盡可能的實(shí)現(xiàn)以最低的成本完成項(xiàng)目的建設(shè)。其次，可以采取限額設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)合同中要將限額設(shè)計(jì)條款以具體的條目明確出來，如果有超額，則應(yīng)該由責(zé)任方承擔(dān)，同時(shí)對設(shè)計(jì)單位優(yōu)化設(shè)計(jì)帶來的經(jīng)濟(jì)效益給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。另外，加強(qiáng)預(yù)算的編制工作也是非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容，設(shè)計(jì)概算是投資估算的進(jìn)一步深入工作，它為施工招投標(biāo)提供了參考和依據(jù)，因此需要從設(shè)計(jì)概算項(xiàng)目的完整性、工程量的計(jì)算、材料市場的價(jià)格以及設(shè)備、工器具的購置數(shù)量和種類等方面進(jìn)行全面的考慮。

3工程施工階段的控制管理

施工階段是工程實(shí)體形成階段，也是工程人力、物力以及材料的主要消耗階段，造價(jià)涉及的面較廣，影響因素也非常多，比如施工周期變更、材料設(shè)備價(jià)格變更、政策性變化等。在這一過程中，以采取細(xì)化任務(wù)、分級負(fù)責(zé)的控制方式，遵循控制過程、保障結(jié)果的控制思路。首先根據(jù)監(jiān)理的規(guī)定，進(jìn)行指責(zé)分工，確保責(zé)任到人，在工程耗費(fèi)上應(yīng)當(dāng)做好月度工程施工進(jìn)度額的審核，花費(fèi)較大的項(xiàng)目可以進(jìn)行周審核，確保投資不會出現(xiàn)失控。其次，對于施工單位提出的材料變更、人員變更等事項(xiàng)必須做好重點(diǎn)審查、核對，對于施工單位使用的設(shè)備、材料來源以及質(zhì)量也應(yīng)當(dāng)做好校對，防止部分人員在利益驅(qū)使下虛報(bào)、假報(bào)或者在建筑質(zhì)量上以次充好，影響造價(jià)的同時(shí)也為工程質(zhì)量埋下隱患。對于施工單位或者材料供應(yīng)商對于已經(jīng)簽訂的合同作出的變更，如無特殊情況應(yīng)當(dāng)提醒他們嚴(yán)格依照合同履行應(yīng)盡義務(wù)，如果施工單位反方面變更或者在業(yè)主對于變更數(shù)量以及價(jià)格明確提出爭議的前提下，扇子施工，就會導(dǎo)致后續(xù)結(jié)算出現(xiàn)較大問題。（本文來自于《科技創(chuàng)新與應(yīng)用》雜志?！犊萍紕?chuàng)新與應(yīng)用》雜志簡介詳見。）

4竣工結(jié)算階段的控制管理

竣工階段的工程造價(jià)管理是房地產(chǎn)成本管理中的最后環(huán)節(jié)也是最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)之一。在實(shí)際管理中，首先應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化工程量審核，做好簽證憑據(jù)的審核，在審核前，應(yīng)當(dāng)事先做好調(diào)查研究，審核過程中應(yīng)堅(jiān)持將簽證作為計(jì)量的唯一標(biāo)準(zhǔn)，依照簽證的實(shí)際情況進(jìn)行審核，避免出現(xiàn)和實(shí)際不符合的開支，加大開支。其次，應(yīng)當(dāng)審核套用單價(jià)。工程造價(jià)定額本身具有高度的科學(xué)性、不可變更行和法令性，任何人都不得私自對其變更，審核時(shí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相關(guān)計(jì)算單位以及數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，避免發(fā)生一些提高或者降低的不良現(xiàn)象。最后，還應(yīng)不斷強(qiáng)化費(fèi)用審核。在取費(fèi)時(shí)必須參照國家工程類標(biāo)準(zhǔn)或者當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)管理部門規(guī)定的一些條例嚴(yán)格執(zhí)行，綜合考慮合同以及招投標(biāo)書等做出合理的費(fèi)率確定。除此之外，取費(fèi)文件的時(shí)效性也應(yīng)當(dāng)作為審核的重點(diǎn)加以關(guān)注，其他還有采用的取費(fèi)表和工程性質(zhì)二者的一致性，以及費(fèi)率計(jì)算手段的合理性和科學(xué)性，包括價(jià)差變更的材料于相應(yīng)的文件是否符合等。

5結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與控制是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的重點(diǎn)，在日益激烈的市場經(jīng)濟(jì)競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)過程中各個(gè)階段的工程造價(jià)成本管理，提高成本管理水平，從而不斷地降低成本，獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

作者：黃章隆 單位：云南省城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司