中小型房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的評(píng)價(jià)模型研究

　　隨著我國新世紀(jì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)己成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在房地產(chǎn)業(yè)中，數(shù)量占比達(dá)到80%以上的中小型房地產(chǎn)企業(yè)占了全國房地產(chǎn)市場的大部分市場份額。目前，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展正面臨企業(yè)內(nèi)外多種環(huán)境及因素的影響，中小型房地產(chǎn)企業(yè)如何發(fā)展已成為行業(yè)發(fā)展研究的重點(diǎn)之一。

　　《住宅與房地產(chǎn)》以推動(dòng)我國城鎮(zhèn)住房制度改革，推動(dòng)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的體制改革與健康發(fā)展為辦刊宗旨，探索發(fā)展我國社會(huì)主義房地產(chǎn)市場，解決城鎮(zhèn)住房問題，提高人民居住水平的途徑，在住宅與房地產(chǎn)領(lǐng)域的理論和實(shí)踐間架橋鋪路，為全國物業(yè)管理、房改系統(tǒng)工作人員，海內(nèi)外住宅與房地產(chǎn)行業(yè)的理論研究者和實(shí)際工作者、廣大企事業(yè)單位和城鎮(zhèn)居民提供了及時(shí)、詳實(shí)的業(yè)內(nèi)新聞和行業(yè)內(nèi)有理論指導(dǎo)意義的研究文章，引起了業(yè)界的強(qiáng)烈的反響。

　　本文首先分析了我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，并提出了中小型房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的概念，分析了中小型房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的影響因素。接著，運(yùn)用AHP層次分析法構(gòu)建了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力評(píng)價(jià)模型。研究成果對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有指導(dǎo)意義。

　　1.研究背景

　　房地產(chǎn)業(yè)的支柱性

　　隨著中國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和住房需求的不斷增大，房地產(chǎn)業(yè)最近十幾年來迅速發(fā)展，已從經(jīng)濟(jì)總量、提供就業(yè)、支持地方財(cái)政與城市建設(shè)，以及滿國內(nèi)資本投資需求這幾個(gè)方面完成作為國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)的必備條件;故此，房地產(chǎn)業(yè)己經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。

　　中小型房地產(chǎn)企業(yè)為房地產(chǎn)行業(yè)的主導(dǎo)力量隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，從事房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)也數(shù)量眾多，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2008年底，全國登記房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)到6萬余家，這其中能夠跨省開發(fā)的大型企業(yè)只占全部企業(yè)的10%左右，剩余80%以上全部為的企業(yè)總職工人數(shù)100人以下，年銷售額5000萬元以下，總竣工面積在15萬平方米以下的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，且它們占了全國大多數(shù)城市的大部分市場份額。我國中小型房地產(chǎn)業(yè)的整體規(guī)模如圖1-1所示：

　　房地產(chǎn)行業(yè)的競爭加劇

　　當(dāng)前，中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從“淘金年代”進(jìn)入整合時(shí)期，市場競爭日益激烈。在“淘金年代”中，房改使房地產(chǎn)市場總量急劇擴(kuò)大，加之國家相應(yīng)的管理政策不完善，企業(yè)不需要進(jìn)行有序的管理，基本只要獲得土地就都能實(shí)現(xiàn)盈利。而隨著近年來國家宏觀政策的逐步收緊，大量中小型房地產(chǎn)企業(yè)如果沒有明確的企業(yè)發(fā)展目標(biāo)、精細(xì)的經(jīng)營管理和嚴(yán)格的現(xiàn)金管理等，就很有可能被市場淘汰。

　　2.中小型房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展

　　企業(yè)“可持續(xù)發(fā)展”的概念

　　“可持續(xù)發(fā)展”作為20世紀(jì)80年代隨著人們對(duì)全球環(huán)境與發(fā)展問題的廣泛討論而提出的一個(gè)全新概念，在1987年由布倫特蘭夫人(MsGroHarlemBrundtland)在世界環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)的《我們共同的未來》中正式提出。

　　而企業(yè)可持續(xù)發(fā)展理論的誕生是比較晚但發(fā)展相對(duì)迅速的一個(gè)領(lǐng)域。新世紀(jì)以來大量學(xué)者結(jié)合我國企業(yè)的發(fā)展實(shí)際，基本明確了我國企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的定義：企業(yè)通過完善內(nèi)部要素支持系統(tǒng)，可持續(xù)滿足各利益相關(guān)者的需要，可全面持續(xù)提升企業(yè)質(zhì)量的發(fā)展。在實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)盈利增長和能力提高的同時(shí)，兼顧與企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)相關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境目標(biāo)持續(xù)不斷的提高或改進(jìn)。

　　“可持續(xù)發(fā)展”觀作用于中小型房地產(chǎn)企業(yè)

　　中小型房地產(chǎn)企業(yè)如何在復(fù)雜變化的市場環(huán)境下提升自己管理水平，謀求發(fā)展?如何既可滿足消費(fèi)者的需要，又可合理使用自然資源和能源，通過追求綜合效益，實(shí)現(xiàn)本企業(yè)與社會(huì)、競爭者、消費(fèi)者之間的和諧共存?在經(jīng)過一次次得深入研究和市場檢驗(yàn)后，“可持續(xù)發(fā)展”這個(gè)概念越來越被中小型房地產(chǎn)所接受。

　　3.中小型房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展評(píng)價(jià)模型

　　在中小型房地產(chǎn)企業(yè)要“可持續(xù)發(fā)展”的總體目標(biāo)明確后，如何才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，或者說一個(gè)企業(yè)具備了哪些條件才能夠可持續(xù)發(fā)展便成了下一步的研究方向。這就需要我們從分析中小型房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)入手，進(jìn)而尋找到正確的評(píng)價(jià)角度，歸納出科學(xué)合理的評(píng)價(jià)要素，從而構(gòu)建出中小型房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的評(píng)價(jià)模型，并據(jù)此模型去評(píng)價(jià)、判斷具體某個(gè)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展綜合評(píng)價(jià)指數(shù)及需要加強(qiáng)、補(bǔ)足之處，為廣大中小型房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。

　　下面，我們分別從分析中小型房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)、尋找正確評(píng)價(jià)角度、歸納科學(xué)合理的評(píng)價(jià)要素和最終構(gòu)建評(píng)價(jià)模型這四個(gè)方面展開。

　　中小型房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)

　　1、企業(yè)對(duì)土地的依賴性極強(qiáng)，大量企業(yè)就是根據(jù)土地成立，同時(shí)一個(gè)項(xiàng)目公司本身的人員管理能力、產(chǎn)品營造能力、成本控制能力就決定了企業(yè)的興衰。

　　2、企業(yè)生存受項(xiàng)目周邊影響極大，往往項(xiàng)目的成敗就在和項(xiàng)目有著密切關(guān)關(guān)系的人員(如業(yè)主、政府官員)決策上。

　　3、受地方政策、市場環(huán)境等影響明顯，不具備獨(dú)立抗衡政策、市場的能力。

　　尋找正確評(píng)價(jià)角度

　　評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力也需要找好其評(píng)價(jià)角度，我們稱它為評(píng)價(jià)模型中的“要素體系”——要素體系可以反映或測(cè)量一些情況的指征，它有助于將信息轉(zhuǎn)化為更易理解的形式，并以簡明的方式來描述復(fù)雜的狀況，實(shí)現(xiàn)對(duì)自身的全面了解。根據(jù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，參照企業(yè)可持續(xù)發(fā)展理論，筆者將評(píng)價(jià)中小型房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要素歸結(jié)為以下三類：

　　(1) 中小型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部核心要素

　　這是影響企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心內(nèi)因，它們直接決定著企業(yè)的生死。

　　(2) 中小型房地產(chǎn)企業(yè)憂戚相關(guān)的要素

　　這是影響中小型房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)聯(lián)因素，主要是相關(guān)人員的評(píng)價(jià)，它們和企業(yè)內(nèi)部核心要素有著密切的關(guān)系。

　　(3) 中小型房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境要素

　　這是影響企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的外部因素。

　　歸納科學(xué)合理的評(píng)價(jià)要素

　　根據(jù)上面對(duì)評(píng)價(jià)角度的尋找，本文就將影響中小型房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力的基本要素概括為以下三個(gè)方面：內(nèi)部核心要素、憂戚相關(guān)要素和環(huán)境要素。在此，我們進(jìn)一步分析和抽象出關(guān)于各項(xiàng)基本要素的評(píng)價(jià)要素，即用來評(píng)價(jià)基本要素的主要因素，這些評(píng)價(jià)要素可以表示基本要素的主要內(nèi)容構(gòu)成。內(nèi)部核心要素的評(píng)價(jià)包括：貨幣資金能力、盈利能力、土地持續(xù)利用度等。憂戚相關(guān)要素的評(píng)價(jià)包括：股東滿意度、雇員滿意度、社會(huì)滿意度及債權(quán)人滿意度。環(huán)境要素的評(píng)價(jià)包括：國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地方行業(yè)發(fā)展環(huán)境、市場競爭環(huán)境、項(xiàng)目自然環(huán)境。最后，根據(jù)各個(gè)評(píng)價(jià)要素，進(jìn)一步分析影響和決定各個(gè)評(píng)價(jià)要素的因素和條件，即對(duì)評(píng)價(jià)要素的子因素進(jìn)一步細(xì)化，研究分析出針對(duì)各項(xiàng)評(píng)價(jià)要素的評(píng)價(jià)指針。這些評(píng)價(jià)指針可以更加直觀、更為具體地表現(xiàn)各項(xiàng)評(píng)價(jià)要素的外顯特征，也能夠更為全面地體現(xiàn)中小型房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力的基本狀態(tài)。

　　(2)確定評(píng)價(jià)矩陣R

　　評(píng)價(jià)矩陣是對(duì)各評(píng)價(jià)指針具體數(shù)據(jù)的評(píng)價(jià)匯總，反映了各指針在評(píng)語集中的隸屬度。

　　(3)確定定性指針隸屬度

　　模糊統(tǒng)計(jì)的做法是讓參與評(píng)估的各位專家(有N位專家)按事先規(guī)定的評(píng)語集V給各評(píng)估指針劃分等級(jí)，再統(tǒng)計(jì)各評(píng)估指針屬于各評(píng)估等級(jí)Vi(i=1，2，...，5)的頻數(shù)m，則該指針在各個(gè)等級(jí)的隸屬度為

　　rij=m/nn為參與評(píng)議的專家人數(shù)

　　(4)進(jìn)行各級(jí)模糊評(píng)判

　　由于設(shè)計(jì)了多級(jí)指針(基本要素，評(píng)價(jià)要素，具體指針)，因此最終評(píng)估結(jié)果需要用多級(jí)模糊綜合評(píng)判后得出，具體步驟如下。

　　1)計(jì)算第i個(gè)具體指針的綜合評(píng)價(jià)值SDBi

　　2)計(jì)算第i個(gè)評(píng)價(jià)要素的綜合評(píng)價(jià)值SDAi

　　3)計(jì)算中小型房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力綜合評(píng)價(jià)指數(shù)SDI

　　式中的WAi為基本要素中各要素的權(quán)重，WBi為評(píng)價(jià)要素中各要素的權(quán)重。根據(jù)最終評(píng)價(jià)結(jié)果SDI，可以對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力做出評(píng)價(jià)。