影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀因素分析

　　住宅是居民的基本生活需求。1998年以前,我國已經(jīng)有了房地產(chǎn)市場。1988年政府提出了土地市場化的運(yùn)作,但是當(dāng)初所做的市場化不是純粹意義的市場化,有很多的項(xiàng)目、市場主要是涉外的,比如涉外公寓等。自1998年以來,我國開始實(shí)行住房市場化改革,這也是房地產(chǎn)市場的開端,從這時(shí)候房地產(chǎn)市場才開始發(fā)展,并成為當(dāng)今社會(huì)的一個(gè)熱點(diǎn)問題。

　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以有效地刺激經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展,而居住水平的提高和住宅建設(shè)成就已成為衡量國家進(jìn)步和社會(huì)發(fā)展的重要標(biāo)志之一。商品房綜合質(zhì)量不斷改進(jìn),人民的居住條件和居住環(huán)境有了較大改善,人們的生活質(zhì)量和水平因此得到了大幅提高。上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從上世紀(jì)九十年代初期開始啟動(dòng),房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了發(fā)展、上升、高峰、下降、低潮的過程,期間產(chǎn)生了一些問題,例如:市場秩序混亂、住宅空置率上升、住宅價(jià)格差異擴(kuò)大等。住宅價(jià)格變化和住宅市場的發(fā)展,一直是上海市政府關(guān)注的焦點(diǎn),為解決房地產(chǎn)市場的問題曾經(jīng)出臺(tái)了一系列的政策,以維持上海房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,但如何保持上海房地產(chǎn)市場的繁榮,穩(wěn)定上海房地產(chǎn)市場的價(jià)格,仍然還在探索之中,因此研究房地產(chǎn)市場價(jià)格的宏觀市場影響因素,有著重要的現(xiàn)實(shí)與理論意義。

　　一、現(xiàn)實(shí)層面宏觀調(diào)控政策的特點(diǎn)

　　1、加快住房保障體系建設(shè)。2007年住房保障政策的主要特點(diǎn)是將住房保障的重點(diǎn)由經(jīng)濟(jì)適用房調(diào)整為廉租房,由中低收入者調(diào)整為低收入者。

　　2、主要通過信貸手段抑制房產(chǎn)投資需求。2007年在投資需求旺盛、房價(jià)高漲的背景下,國家改用信貸政策來抑制投資需求,把第二套住房首付比例由30%提高到40%,相應(yīng)提高按揭貸款利息,第一套住房的首付比例和按揭貸款利息保持不變。它不僅抑制了投資需求,還抑制了部分自住需求。

　　3、由嚴(yán)格控制土地供應(yīng)調(diào)整為加大、加快土地供應(yīng)。2007年土地政策由嚴(yán)格控制土地供應(yīng)調(diào)整為加大、加快土地供應(yīng),特別是普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)。增加土地供應(yīng)的途徑主要有兩個(gè):一是加大土地推出的數(shù)量,加快土地推出的速度;二是加大土地閑置的處罰力度,嚴(yán)厲打擊囤地行為。

　　4、存款準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)利率上調(diào)幅度空前。2007年中國人民銀行重拳出擊,連續(xù)10次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率,累計(jì)上調(diào)5.5個(gè)百分點(diǎn),調(diào)整力度歷史少有。緊縮的貨幣政策并非完全針對(duì)房地產(chǎn)業(yè),但對(duì)依靠銀行貸款維持經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)和依靠按揭貸款購房的個(gè)人來說,成本的增加都是顯著的,起到從供求兩方面抑制房地產(chǎn)市場的作用。

　　5、更加注重已出臺(tái)政策的執(zhí)行。在2005年和2006年,中央實(shí)施了一系列全面、嚴(yán)厲、深入的調(diào)控政策之后,近兩年雖然延續(xù)了對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的態(tài)勢,但只是零散地出臺(tái)了一些政策,并沒有出臺(tái)全面的調(diào)控政策,重點(diǎn)在于落實(shí)前兩年的政策。

　　二、從理論研究方面得出的四象限模型(圖1)

　　本文中的模型的建立考慮到的分析指標(biāo)是變量新建房屋施工面積、商品房價(jià)格人均可支配收入以及國內(nèi)生產(chǎn)總值,正如圖1中的第三象限(西南象限),描述的是房地產(chǎn)價(jià)格同新建量之間的關(guān)系。從長期來看,房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)同它的重置成本相等,因此也就描述了重置資本同新建量之間的關(guān)系。這里假設(shè)隨著新建量的增加,重置成本將會(huì)增加。影響重置成本的其他因素將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)曲線的移動(dòng)——重置成本升高將使曲線向左平移,重置成本降低將使曲線向右移動(dòng)。

　　三、結(jié)合現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)建立模型并檢驗(yàn)修正

　　現(xiàn)以上海市為例,運(yùn)用四象限模型、計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)理論以及Eviews5.1軟件對(duì)上海市房地產(chǎn)市場做出宏觀分析,由計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)建立線性回歸模型1得:

　　Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+u(1)

　　式中:Y為商品房屋平均銷售價(jià)格(元/平方米);X1為GDP(億元);X2為人均可支配收入(元);X3為新建房屋施工面積(萬平方米)。

　　(一)對(duì)模型的穩(wěn)定性進(jìn)行檢驗(yàn)。對(duì)1999~2006年上海市經(jīng)濟(jì)基本面數(shù)據(jù)運(yùn)用Eviews5.1軟件進(jìn)行簡單最小二乘法回歸,得回歸模型為:

　　Y=0.5966X1+0.0223X2+0.013X3+541.9968

　　(0.1172)(0.8969)(0.6675)(0.3633)

　　[1.8913][0.1363][0.4560][0.9999]

　　注:()內(nèi)為P檢驗(yàn)量的值,[]內(nèi)為T檢驗(yàn)量的值。

　　由回歸結(jié)果可知,模型中的自變量X1、X2、X3的P值過大,不能通過穩(wěn)定性檢驗(yàn)。此時(shí)的R2=0.98,Jarque-Bera=0.9150,Probability=0.6329。

　　由于對(duì)變量進(jìn)行自然對(duì)數(shù)變換后不改變?cè)蛄械膮f(xié)整關(guān)系,并有助于消除時(shí)間序列中存在的異方差現(xiàn)象,所以對(duì)原模型中的變量進(jìn)行自然對(duì)數(shù)變換,得到新的估計(jì)模型2為:

　　Log(Y)=β0+β1log(X1)+β2log(X2)+β3log(X3)+u(2)

　　運(yùn)用Eviews5.1軟件對(duì)給定的數(shù)據(jù)進(jìn)行簡單最小二乘法回歸,可得回歸模型為:

　　LOG(Y) = 0.7748LOG(X1) + 0.0907LOG(X2) + 0.0188LOG(X3) + 0.659

　　(0.0510)(0.8092)(0.4057)(0.5342)

　　[2.5547][0.2546][0.9076][0.6671]

　　注:()內(nèi)為P檢驗(yàn)量的值,[]內(nèi)為T檢驗(yàn)量的值。

　　由回歸結(jié)果可知模型2的R2=0.99,較模型1明顯有所提高,而且變量X1通過了顯著性水平在10%下的t檢驗(yàn),所以模型2相比較模型1來說,更可取。

　　(二)檢驗(yàn)?zāi)Ｐ褪欠翊嬖诙嘤嘧兞俊Ｓ捎谠谀Ｐ?中的變量X2、X3仍未通過t檢驗(yàn),所以對(duì)模型進(jìn)行是否存在多余變量的檢驗(yàn)。

　　原假設(shè):X1是不顯著的,進(jìn)行多余變量檢驗(yàn)的Prob.F(1,5)=0.050975,在5%的顯著性水平條件下,未通過檢驗(yàn),接受原假設(shè),即變量X1對(duì)于模型來說是不顯著的,應(yīng)舍去,得模型3為:

　　LOG(Y)=0.9821LOG(X2)+0.0508LOG(X3)-1.3415(3)

　　R^2=0.978217,接近于1,說明自變量X2、X3很好地解釋了因變量Y,通過檢驗(yàn)。F=134.7214,通過檢驗(yàn)。X2和X3的P值分別為0.0001和0.0687,接近于零,在10%的顯著性水平檢驗(yàn)下也通過檢驗(yàn)。

　　(三)異方差性與自相關(guān)檢驗(yàn)和修正

　　1、異方差性的檢驗(yàn)和修正。在模型3的回歸結(jié)果下,運(yùn)用懷特檢驗(yàn)法檢驗(yàn)異方差性,得到的結(jié)果為Obs*R-squared的p值>0.05,所以在5%的顯著性水平下接受原假設(shè),即不存在異方差。

　　2、自相關(guān)的檢驗(yàn)和修正。在模型3的回歸結(jié)果下,運(yùn)用拉格朗日指數(shù)檢驗(yàn)法檢驗(yàn)自相關(guān)性,得到的結(jié)果為,RESID(-1)的p值>0.05,所以在5%的顯著性水平下接受原假設(shè),即不存在自相關(guān)性。

　　四、模型檢驗(yàn)結(jié)果與結(jié)論

　　從上面模型的建立、檢驗(yàn)、修正的結(jié)果可以看出,在房地產(chǎn)市場的宏觀層面來看,自變量人均可支配收入和新建房屋施工面積解釋了因變量商品房屋平均銷售價(jià)格的97.82%,并存在穩(wěn)定的動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系,而且模型不存在異方差性和自相關(guān),這也正是從現(xiàn)實(shí)意義上驗(yàn)證了四象限模型的正確性。實(shí)證結(jié)果進(jìn)一步表明,從長期來看,上海市的人均可支配收入和新建房屋施工面積對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響顯著,對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌起著決定性影響;人均可支配收入和新建房屋施工面積的波動(dòng)性有助于預(yù)測房地產(chǎn)價(jià)格的走勢;同時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格的走勢也反映出了經(jīng)濟(jì)的走勢。為了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,應(yīng)把上海市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度控制在一個(gè)適度的范圍之內(nèi),并可根據(jù)人均可支配收入和新建房屋施工面積的波動(dòng)做好房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)警、調(diào)控工作。

　　參考文獻(xiàn):

　　[1]沈悅.房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系研究[M].北京:中國水利水電出版社,知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社,2006.

　　[2]張紅.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:清華大學(xué)出版社.

　　[3]高鐵梅.計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法與建模[M].北京:清華大學(xué)出版社,2006.

　　[4]張?jiān)S穎.計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].鄭州:鄭州大學(xué)出版社,2003.

　　[5]潘省初,周凌瑤.計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析軟件,Eviews,SAS簡明上機(jī)指南[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2005.