本文作者：陳方 單位：天津財(cái)經(jīng)大學(xué)

一、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的概念

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的概念。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類房地產(chǎn)資金交易的總和。它可以是一個(gè)固定的場(chǎng)所，也可以是無形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是間接的。隨著信用工具的日益發(fā)達(dá)和不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的業(yè)務(wù)范圍日益擴(kuò)大，包括了各類住房?jī)?chǔ)蓄存款、住房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)取?

二、天津市濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

1、一級(jí)市場(chǎng)

濱海新區(qū)核心區(qū)土地市場(chǎng)儲(chǔ)備情況：以海河為界，現(xiàn)階段濱海新區(qū)核心區(qū)分為兩個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同、人文環(huán)境不同、市場(chǎng)發(fā)育程度不同的分區(qū)域：一、海河北（塘沽區(qū)海河以北部分、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)）：新河區(qū)域、堿渣山區(qū)域、運(yùn)輸三場(chǎng)區(qū)域以及其他市中心項(xiàng)目。二、海河南：東西沽區(qū)域也將是濱海核心區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展方向，這將是我們2006年以后的戰(zhàn)略重點(diǎn)。三、其他的重點(diǎn)規(guī)劃（森林公園、胡家園）：隨著濱海新區(qū)的建設(shè)，濱海核心區(qū)的地位將得到進(jìn)一步的體現(xiàn)，在核心區(qū)規(guī)劃森林公園、胡家園居住區(qū)也是我們的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。土地市場(chǎng)分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè)：一、土地交易市場(chǎng)有序，但仍受本土開發(fā)商干擾，對(duì)于土地市場(chǎng)的一些清理整頓舉措，讓原本比較混亂的土地市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)更加有序，土地市場(chǎng)走向規(guī)范，招、拍、掛方式將成為土地獲取的唯一途徑，交易比較透明、公開。但是在濱海區(qū)域尤其是塘沽的土地市場(chǎng)，土地的上市還是受到了本土開發(fā)商的干擾，開發(fā)商互相通氣、默契獲取土地，參與土地部門收儲(chǔ)土地，這些都給我們?cè)跒I海區(qū)域獲取土地帶來了很多的困難。二、土地供應(yīng)短時(shí)間減少，受到政府對(duì)于一級(jí)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的影響，濱海區(qū)域土地市場(chǎng)的供應(yīng)量在一段時(shí)間內(nèi)減少。雖然土地供應(yīng)量在一段時(shí)間內(nèi)會(huì)有所減少，但是不會(huì)影響整個(gè)土地市場(chǎng)的狀況，政府只是對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和管理，控制了土地供應(yīng)的總渠道，并不是要長(zhǎng)期減少土地的供應(yīng)。三、二手土地信息增多，尋求合作，過去一些企業(yè)沒有資金，但憑借種種關(guān)系拿到了土地，這些企業(yè)自己不進(jìn)行開發(fā)，多是希望轉(zhuǎn)讓手中的土地，通過土地差價(jià)來實(shí)現(xiàn)暴利。現(xiàn)在主管部門要求處理遺留問題，這些企業(yè)手中的土地屆時(shí)不處理完畢的話，就會(huì)成為"過期糧票"。這些企業(yè)為了保住自己的收益，會(huì)將手中的土地出手。從我們近期的拓展工作中來看，已經(jīng)接觸了很多這樣的合作地塊信息，但是大部分由于合作資金不能解決，沒有新增的土地獲取。四、土地市場(chǎng)供需兩旺，土地供應(yīng)市場(chǎng)逐漸活躍，隨著天津?yàn)I海新區(qū)的加速建設(shè)、海河以南改造工程的展開，使得濱海新區(qū)面臨又一個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展契機(jī)。

2、二級(jí)市場(chǎng)

目前，土地上市有限，與二級(jí)商品房市場(chǎng)的強(qiáng)烈需求明顯失衡。開發(fā)區(qū)土地資源稀缺日益明顯，"沒有競(jìng)爭(zhēng)就沒有進(jìn)步"，在一個(gè)本土開發(fā)商長(zhǎng)期占主導(dǎo)的區(qū)域，缺乏新元素的注入，將在很大程度制約了區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。一方面本土開發(fā)商以較低地價(jià)格獲取土地，開發(fā)中低端產(chǎn)品，占領(lǐng)市場(chǎng)，另一方面，外來操作水平較高地開發(fā)商卻因沒有土地，從而沒有機(jī)會(huì)開發(fā)真正的好產(chǎn)品，引領(lǐng)市場(chǎng)，引導(dǎo)市場(chǎng)走向成熟。另外，區(qū)域經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)滯后，發(fā)展空間巨大。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和固定資產(chǎn)投資等經(jīng)濟(jì)元素協(xié)調(diào)發(fā)展。從各指標(biāo)的增幅來看開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)投資規(guī)模和增幅與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、固定資產(chǎn)投資相比，同樣有所滯后，除去開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不是以房地產(chǎn)為主導(dǎo)等因素，房地產(chǎn)投資所占固定資產(chǎn)的比例較少。我們可以，濱海核心區(qū)與天津市、浦東新區(qū)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比。通過濱海核心區(qū)與對(duì)比天津市、浦東新區(qū)各項(xiàng)濱海可以看出濱海核心區(qū)良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和發(fā)展趨勢(shì)與當(dāng)前的房地產(chǎn)水平并不相符，市場(chǎng)前景看好，發(fā)展空間巨大。另外，區(qū)域界線逐漸模糊，客戶群呈現(xiàn)交叉。濱海核心區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，曾經(jīng)形成了開發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)兩個(gè)明顯不同的區(qū)域，塘沽區(qū)無論從產(chǎn)品形式、操作手法、價(jià)格方面都與開發(fā)區(qū)有較大的差距。隨著區(qū)域內(nèi)各功能分區(qū)的成熟，開發(fā)區(qū)作為工業(yè)、商務(wù)中心，住宅商品房上市量在逐漸減少，而塘沽區(qū)作為濱海核心區(qū)傳統(tǒng)的居住區(qū)，商品房市場(chǎng)得到了長(zhǎng)足發(fā)展。從近期的成交分析來看，區(qū)域內(nèi)的客戶逐漸打破了原有的地緣觀念，出現(xiàn)了客戶群體由開發(fā)區(qū)向塘沽區(qū)、海河北向海河南發(fā)展的趨勢(shì)，促使區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。最后，高層住宅取代多層住宅，成為住宅商品房的主角。

3、三級(jí)市場(chǎng)

首先，濱海核心區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交量逐年增加，通過與二級(jí)市場(chǎng)對(duì)比，可以看出三級(jí)市場(chǎng)的成交量可達(dá)住宅商品房成交量的一半，市場(chǎng)交易相當(dāng)活躍。其次，二手房成交價(jià)格逐年上升，但增幅較之本區(qū)域內(nèi)的商品房售價(jià)較為平緩，而且成交價(jià)格基數(shù)低，上升空間巨大。戶型面積60平米以下的一室，80平米左右的兩室市場(chǎng)認(rèn)可度最高，成交價(jià)也高于同等素質(zhì)的其他戶型。（如60平米以上的一室、90平米以上的兩室、三室）。自從房改制度實(shí)施以來，天津市房?jī)r(jià)一直呈不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)，通過下圖我們可以明顯的看到房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，天津市的房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)環(huán)比每年都在上升。天津市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)趨勢(shì)以濱海新區(qū)的增長(zhǎng)最為明顯。南開大學(xué)地產(chǎn)專家劉玉錄曾這樣評(píng)價(jià)"地產(chǎn)在濱海"：土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，在國(guó)家不斷加大對(duì)土地管理的力度，特別是在繼續(xù)清理開發(fā)區(qū)的背景下，能夠在土地政策方面給予濱海新區(qū)比較寬松的政策，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，是一個(gè)非常利好的消息。它預(yù)示著在市區(qū)的房地產(chǎn)已經(jīng)開發(fā)到一定程度的情況下，天津房地產(chǎn)未來的開發(fā)重點(diǎn)將會(huì)轉(zhuǎn)移到濱海新區(qū)來，也就是說濱海新區(qū)有望迎來一個(gè)大規(guī)模開發(fā)的時(shí)代。

三、濱海新區(qū)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)未來發(fā)展的對(duì)策

1、建立多元化的融資渠道。以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局將逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及融資政策的逐步放松，融資市場(chǎng)將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托三足鼎立之勢(shì)。

2、建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系。加快金融體制改革，逐步健全和完善房地產(chǎn)金融體系，建立我國(guó)房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)，如可考慮在人行下設(shè)政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)（類似住房公積金管理中心），負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)金融方面一些具體規(guī)范的制定，為中低收入階層提供按揭擔(dān)保。