本文作者：張仁楓 單位：四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院

房地產(chǎn)金融體制是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通、信用渠道和其它金融市場(chǎng)所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)所構(gòu)成的組織體系、機(jī)構(gòu)組成和運(yùn)行機(jī)制。［1］從20世紀(jì)80年代初期的艱難摸索和金融試點(diǎn)開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)金融體制的形成是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要而不斷產(chǎn)生和發(fā)展的，但又嚴(yán)重落后于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。到目前，我國(guó)基本建成了一個(gè)以商業(yè)銀行為主線，以其他金融機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的房地產(chǎn)金融體制，其發(fā)展程度遠(yuǎn)未成熟，需要不斷完善和改進(jìn)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融體制的現(xiàn)狀與矛盾

（一）融資結(jié)構(gòu)極不平衡和不合理，銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)高度集中

直接融資和間接融資比例的不協(xié)調(diào)、商業(yè)銀行貸款的壟斷不均以及信貸結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的增大等導(dǎo)致融資結(jié)構(gòu)極不平衡和不合理。目前，我國(guó)房地產(chǎn)資金絕大部分來(lái)源于商業(yè)銀行的信貸和按揭貸款，而國(guó)有控股的大型商業(yè)銀行又占據(jù)主要地位，造成銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的高度集中，具體表現(xiàn)在以下幾方面：

1．房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行貸款余額比例較高，并有小幅上升趨勢(shì)

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料可以看出，2001年，我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額僅占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的9．98％，而到了2010年，這一數(shù)字達(dá)到了18．25％。這說(shuō)明，銀行貸款是房地產(chǎn)的主要融資渠道。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中直接和間接來(lái)自銀行貸款的比重大約占55％，超過(guò)30％～40％的國(guó)際水平。［2］如果加上開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)墊資中的銀行貸款部分、預(yù)收款中的個(gè)人住房貸款部分，銀行資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例更高。目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道還很單一，融資困難的尷尬局面一直影響著房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金巨大和房地產(chǎn)企業(yè)自我資金積累有限的矛盾從未間斷，而投資需求旺盛與融資渠道有限的矛盾也難以解決。這種極度依賴(lài)銀行貸款的狀況，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，也加重了銀行系統(tǒng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，只有通過(guò)金融創(chuàng)新，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，調(diào)整房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)，才能從根本上解決這道難題。

2．房地產(chǎn)信貸受?chē)?guó)家政策和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響較大，年增長(zhǎng)率波動(dòng)較大

商業(yè)銀行信貸一直是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源，也是個(gè)人住房貸款的主要金融保障。縱觀近10年來(lái)的信貸狀況，不管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款，還是個(gè)人住房貸款，受政府宏觀政策的影響都非常明顯。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，2004年、2008年和2010年，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金中銀行貸款的增速都出現(xiàn)較大的下滑。2004年房地產(chǎn)企業(yè)貸款新增31584126萬(wàn)元，占資金來(lái)源的比例為18．40％，同比增加0．64％，比2003年41．34％的增幅下降40％以上；2008年貸款新增76056925萬(wàn)元，占資金來(lái)源的比例為19．20％，同比增加8．40％，比2007年30．96％的增幅下降22．56％；2010年，貸款新增125400000萬(wàn)元，占資金來(lái)源的比例為18．40％，同比增加10．30％，比2009年49．40％的增幅下降30％以上。之所以會(huì)出現(xiàn)這種波動(dòng)的原因就在于房地產(chǎn)政策的影響所致。

3．個(gè)人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額比重較大，且增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款增幅

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，2001年，我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額11214億元，其中個(gè)人住房信貸余額為5598億元，比2000年增加2282億元，占房地產(chǎn)貸款余額的比例為49．92％；2002年，房地產(chǎn)貸款余額為16352億元，其中個(gè)人住房貸款余額8258億元，增加2671億元，占房地產(chǎn)貸款余額的比例為50．50％；2003年房地產(chǎn)貸款余額21422億元，其中個(gè)人住房貸款余額11780億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額的54．99％；2004年房地產(chǎn)貸款余額26306億元，其中個(gè)人住房貸款余額15922億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額的60．53％；截至2010年末，房地產(chǎn)貸款余額為90959億元，其中個(gè)人住房貸款余額57300億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額的62．99％。個(gè)人住房信貸余額占金融機(jī)構(gòu)貸款總余額的比例也小幅上升，2001年僅為4．98％，而2010年，這一數(shù)字達(dá)到了11．24％。此外，個(gè)人住房貸款余額的增速均高于房地產(chǎn)企業(yè)貸款增速，均在10％以上，最高時(shí)為2001年，達(dá)到68．82％的增幅。這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)說(shuō)明了我國(guó)個(gè)人住房貸款發(fā)展的潛在空間非常巨大。

（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，完整的市場(chǎng)體系尚未形成

首先，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系很不健全。一方面，缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系。我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)目前以一級(jí)市場(chǎng)為主，二級(jí)市場(chǎng)尚未真正建立起來(lái)。目前，一級(jí)市場(chǎng)體系仍以商業(yè)銀行為主，其它專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)發(fā)展并不充分或僅處于起步階段。另一方面，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。其次，不完善的法律法規(guī)體系制約了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有序發(fā)展。目前我國(guó)與房地產(chǎn)金融有關(guān)的法律法規(guī)仍存在不完善和部分缺失現(xiàn)象，難以適應(yīng)房地產(chǎn)金融快速發(fā)展的需要。現(xiàn)有的《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展和創(chuàng)新的需要，需進(jìn)一步加以修改、補(bǔ)充和完善。［3］雖然目前我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)數(shù)量有了較大的突破，但總體服務(wù)水平還有待提高，服務(wù)類(lèi)型還比較單一，管理機(jī)制還不順暢。由于缺乏整體規(guī)劃，金融機(jī)構(gòu)間的協(xié)調(diào)機(jī)制還沒(méi)有凸顯出來(lái)。

（三）房地產(chǎn)金融體系不健全，宏觀調(diào)控難度較大

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)形成了“銀行為主、信貸為主、一級(jí)市場(chǎng)為主”的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。在這樣的房地產(chǎn)金融體系下，房地產(chǎn)融資單一，對(duì)商業(yè)銀行信貸依賴(lài)程度過(guò)高；政策性住房金融發(fā)展滯后，對(duì)中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持；金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系不完善，既無(wú)多樣化的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，也無(wú)多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)來(lái)承擔(dān)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，讓房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)完全聚集在商業(yè)銀行。［4］目前，我國(guó)政府缺乏有力的措施支持房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，缺乏由其直接經(jīng)營(yíng)、能貫徹政策意圖的金融機(jī)構(gòu)，缺乏專(zhuān)門(mén)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為居民的儲(chǔ)蓄存款和銀行貸款提供安全保障。眾多的金融機(jī)構(gòu)無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，使資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)脫節(jié)。［5］這種不健全的金融體系勢(shì)必加大宏觀調(diào)控的難度。如在當(dāng)前高房?jī)r(jià)的背景下，國(guó)家為了控制房?jī)r(jià)高漲而采取的宏觀政策起效比較慢，一旦金融機(jī)制受到阻隔，市場(chǎng)就會(huì)失靈，政府的宏觀政策就可能無(wú)法發(fā)揮效應(yīng)。