本文作者：胡梅 單位：黑龍江遠興人力資源服務有限公司

隨著我國城市化進程的加快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產(chǎn)金融風險，對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定與發(fā)展也至關重要。因此，剖析中國房地產(chǎn)金融風險并提出防范對策，是促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關鍵。

1當前我國房地產(chǎn)金融風險的一些集中表現(xiàn)

1.1房地產(chǎn)投資的市場風險和融資信用風險集中于商業(yè)銀行。我國目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中,商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全部過程，包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等一些項目。商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險,因此,一旦市場出現(xiàn)波動,房地產(chǎn)開發(fā)商,尤其是中小型的開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產(chǎn)投資的市場風險和融資信用風險將集中于商業(yè)銀行,轉變?yōu)樾刨J風險,最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。

1.2土地儲備貸款存在隱性風險。由于各地城市開發(fā)和改造的規(guī)模都很大，土地的資產(chǎn)價值較高。因此，土地購置的融資要求十分巨大，而土地儲備屬于政府行為，使得土地的購置和開發(fā)非常容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。土地收購和開發(fā)的資金來源主要是銀行貸款，而還款則主要依靠土地出讓金。

1.3個人住房消費信貸開始進入國際上公認的違約風險高發(fā)期。我國住房貸款的規(guī)模發(fā)展才持續(xù)幾年時間，隨著越來越多的個人住房商業(yè)貸款進入風險暴露期，銀行的潛在風險不斷加大。目前，我國商業(yè)銀行個人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但商業(yè)銀行普遍把個人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，在我國尚未建立起個人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，一旦經(jīng)濟形勢或購房者自身等因素導致未來良好收入預期沒有實現(xiàn)，最終的風險將轉移給銀行。因此，大力發(fā)展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產(chǎn)，其潛在的金融風險較大。

1.4房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機構的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風險。

2我國房地產(chǎn)金融風險的成因

2.1高速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟影響。改革開放以來我國國民經(jīng)濟發(fā)展良好，民間財富得到迅速積累，房地產(chǎn)投資的基礎就是人民的富有。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我國近年來的GDP增長率均超過10％，其中房地產(chǎn)業(yè)占有比較大的比重。經(jīng)濟學中的“加速原理”說明，收入的增加能帶動投資的增加，因此，國民經(jīng)濟的增長事實上已經(jīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟形成了明顯的推動作用。與此同時，我國城鎮(zhèn)化的步伐持續(xù)加快，均為房地產(chǎn)過熱埋下了伏筆，在這樣的背景之下，房地產(chǎn)金融風險便會暗暗滋生。

2.2唯GDP論的政府考核機制和土地供應壟斷導致土地財政推高房價。這種唯GDP的扭曲的考核體制通常會造成對GDP增長的片面追求，從而導致投資最大化以及經(jīng)濟增長率最大化，所以，地方政府可能會出現(xiàn)一些投資沖動的行為。此外，由于政府壟斷土地出讓，很多地方政府已經(jīng)將土地收入變?yōu)樽约旱?ldquo;第二財政”，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了將二十年規(guī)劃的土地審批和建設行為集中在五年完成的現(xiàn)象，這種不計后果的擴張行為也為房地產(chǎn)金融風險做好了“鋪墊”。

2.3不合理的房地產(chǎn)融資結構。很大一部分的房地產(chǎn)企業(yè)融資主要渠道是銀行貸款，商業(yè)銀行的信貸資金幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運行的全過程(土地轉讓、房屋開發(fā)、房屋買賣交易)。其他融資渠道中的信托、債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式所占貸款比例很少。

2.4不夠明晰的金融產(chǎn)權導致權責利不對稱，弱化了信貸的約束力。在金融產(chǎn)權內(nèi)部的信貸資金管理中，權責利并未有機結合起來，責任與約束均不明顯，可以說當前的商業(yè)銀行并非真正意義上的商業(yè)性金融機構，容易引發(fā)金融風險。

2.5金融機構缺乏完善的內(nèi)部控制制度，對風險的管理和防范缺乏有效的機制。

2.6企業(yè)和個人信用制度不夠健全和完善。信用信息不全面、信用等級缺少評價標準，銀行等金融機構在放貸前缺乏對借貸企業(yè)和個人的詳細考察，核實不到位，對其還貸能力估計不足，很容易出現(xiàn)不良貸款。

3應對金融主要風險的防范對策

3.1大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務的一級市場，也要有分擔一級市場風險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產(chǎn)評估、房產(chǎn)中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設，促進市場交易環(huán)境不斷優(yōu)化。

3.2大力推進房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。要細分市場，開發(fā)服務于不同目的和人群的產(chǎn)品，從房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務，推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

3.3大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。一方面，盡快制定和實施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機制和風險規(guī)避機制，降低其所承受的風險程度，鼓勵房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。

3.4加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規(guī)模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產(chǎn)負債結構，降低資本金要求。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉化，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。

3.5加強政策性房地產(chǎn)金融服務。把幫助解決中低收入家庭住房問題當作金融服務的重點，將中低收入住房保障建設統(tǒng)一納入到社會保障范圍內(nèi)。在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔保。