當(dāng)前項目工程管理普遍存在的問題分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段范圍內(nèi)的部分工作委托監(jiān)理。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配備有齊全的管理隊伍，各專業(yè)管理人員配備較為齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常直接向施工單位發(fā)布指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。其次，由于多方面因素，監(jiān)理單位在項目管理上配備的監(jiān)理人員往往年齡層次偏大，知識結(jié)構(gòu)偏低，受自身綜合素質(zhì)影響，對部分專業(yè)性較強施工的監(jiān)督管理往往顯得力不從心。對工程驗收及備案管理不到位。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，工程竣工驗收意味著可以“交樓”，工程驗收也是能越快辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實施過程中對相關(guān)驗收環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時驗收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。

房地產(chǎn)工程管理中的全過程探討

質(zhì)量、進度、安全和成本貫穿于工程管理的全過程。抓好這四大關(guān)鍵任務(wù)，運作一個成功的建設(shè)項目就顯得順理成章、得心應(yīng)手。施工質(zhì)量控制是工程管理工作的重中之重，特別是保障性用房的工程質(zhì)量涉及中低收入家庭或動遷老百姓的切身利益，受眾面廣，影響大，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。項目開發(fā)的進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目管理的全過程，進度太慢，施工時間會延長，也會導(dǎo)致工程項目的綜合成本會增加。為此，要督促施工企業(yè)單位結(jié)合工程實際，編制出切實可行的施工組織設(shè)計和進度計劃，以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。沒有安全生產(chǎn)，就沒有生產(chǎn)力，也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)項目工程管理的一個重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房項目綜合效益必需的。保障性用房項目的開發(fā)和管理既屬于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)范疇，但在一定范圍內(nèi)具有其特殊性，但歸根到底也是商業(yè)行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程，因此，成本控制無疑成為建設(shè)工程管理的重要目標(biāo)。

提高工程管理水平的措施

對于房地產(chǎn)項目的建設(shè)工程管理均應(yīng)遵循和采用國家和政府規(guī)定的工程管理制度和措施。文章結(jié)合保障性用房的工程管理中的一些實際經(jīng)驗，從以下幾個方面闡述提高保障性用房工程管理水平。嚴(yán)抓設(shè)計質(zhì)量，強化施工審圖。工程質(zhì)量和成本控制的好壞，絕大程度上取決設(shè)計這個源頭，由于設(shè)計階段時間較緊，保障性用房房型較為統(tǒng)一，重復(fù)性較高，造成設(shè)計單位往往對圖紙的設(shè)計深度不夠，特別是針對一些節(jié)點處理習(xí)慣性地套用標(biāo)準(zhǔn)圖集，而沒有充分考慮施工的可行性和施工難度；各專業(yè)在配合缺乏充分的溝通，造成各專業(yè)圖紙不統(tǒng)一，建筑、結(jié)構(gòu)和水電之間經(jīng)常發(fā)生矛盾。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡可能給予設(shè)計較多的時間進行施工圖設(shè)計，減少設(shè)計的出錯率，在與設(shè)計單位的合同中約定對于設(shè)計錯誤的相應(yīng)的處罰條款。同時由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)牽頭組織對施工圖的會審不能流于形式，施工單位和監(jiān)理單位的管理人員應(yīng)認(rèn)真閱讀施工圖紙，要求施工單位主要技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)牽頭土建和安裝專業(yè)施工技術(shù)人員聯(lián)合審圖，特別要求結(jié)構(gòu)和安裝人員同時也應(yīng)閱讀建筑圖紙，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中的錯誤，避免施工中進行修改，造成不必要的返工和浪費。

熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價及其調(diào)整的條件和方式、材料供應(yīng)情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等，熟悉合同內(nèi)容后，加強合同履約檢查，加大對各參建單位的人員設(shè)備落實情況的檢查，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，對不符合招標(biāo)文件要求的，進行嚴(yán)厲處罰。嚴(yán)格審批施工組織設(shè)計及優(yōu)化施工方案，針對所有的施工節(jié)點和關(guān)鍵工序，應(yīng)做到方案先行，優(yōu)秀的施工組織設(shè)計及施工方案，不僅技術(shù)先進、工藝合理，而且組織精干、費用節(jié)約，該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著工程質(zhì)量和經(jīng)濟效益的好壞。特別是主要針對工程質(zhì)量通病防治及抗?jié)B漏應(yīng)制定專項施工方案和防治措施，組織監(jiān)理單位和施工單位結(jié)合項目的實際情況，針對模板工程、鋼筋工程、混凝土澆筑、安裝工程、防水工程及砌體工程制定切實可行的專項質(zhì)量通病的防治措施。嚴(yán)把設(shè)備、材料質(zhì)量關(guān)和價格關(guān)，根據(jù)項目性質(zhì)，在選用材料時以實用耐久、價格適中為原則。根據(jù)建設(shè)進度，編制材料供應(yīng)計劃，現(xiàn)場材料進場時，把好品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量驗收關(guān)。對必須送樣檢驗的或驗收有疑問的材料及時送樣試驗，推行建筑材料按比例平行檢測制度。建立合格供應(yīng)商庫，引入競爭機制，創(chuàng)造競爭條件，開展設(shè)備、材料的招投標(biāo)工作；在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，及時掌握其變動情況，建立設(shè)備、材料價格信息網(wǎng)。推動工程建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，抓好工程首件認(rèn)可工作。對主要分項工程實行首件認(rèn)可，樣板先行。根據(jù)建筑設(shè)計要求，對主要分項工程按設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、施工驗收規(guī)范實施樣板工程，并落實評價標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任范圍，制定獎罰制度，消除質(zhì)量隱患，預(yù)防質(zhì)量通病。

在施工管理階段，賦予監(jiān)理單位在施工至質(zhì)保階段對工程質(zhì)量、進度、安全、文明施工監(jiān)管權(quán)以及合格工程數(shù)量審核鑒證權(quán)。對承包商的工程行為進行監(jiān)管、檢查、控制和協(xié)調(diào)。監(jiān)理過程中監(jiān)理單位的合理化建議被采用因而產(chǎn)生的效益，根據(jù)第三方審計單位的審核結(jié)果，可酌情給予監(jiān)理人有關(guān)人員以適當(dāng)?shù)莫剟睢槌浞职l(fā)揮監(jiān)理單位在工程項目管理中的作用，根據(jù)考核結(jié)果，落實獎懲措施。創(chuàng)建“平安工地”。以“規(guī)范安全生產(chǎn)管理，建立安全長效機制”為目標(biāo)，落實安全生產(chǎn)責(zé)任書要求，建立安全生產(chǎn)責(zé)任制，加強整改手段，杜絕重特大事故的發(fā)生。落實安全管理組織機構(gòu)，堅持專業(yè)人員持證上崗，檢查總承包單位、監(jiān)理單位和分包單位是否根據(jù)工程規(guī)模配備了足額數(shù)量的專職安全管理人員，并到崗。以檢查內(nèi)頁資料為手段，規(guī)范建設(shè)和管理程序，編制“平安工地”實施方案，開展專項施工方案審查制，勞動用工登記制和崗前安全培訓(xùn)教育制度。確保“平安工地”活動能夠取得實效。

結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)項目是一項施工周期長，技術(shù)含量高的綜合性工程，在房地產(chǎn)項目特別是保障性用房的開發(fā)過程中，必須對其進行嚴(yán)格的工程管理。房地產(chǎn)工程管理工作是一個系統(tǒng)工程，對工程中涉及到的各項專業(yè)內(nèi)容從了解認(rèn)識到熟悉掌握，系統(tǒng)合理地控制施工中各項工作的實施，保證技術(shù)管理、質(zhì)量管理、進度管理和合同管理的根本落實，從根本上保證整體工程項目的具體落實。（本文作者：潘維慧 單位：上海浦迪房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司）