城市管理論文發(fā)表市區(qū)城中村改造的現(xiàn)狀及對策

　　隨著城市化進程的加快，城中村拆遷改造成為城市化發(fā)展中的首要任務，本文對日照市市區(qū)不同類別的村進行調(diào)查、分析，提出加快城中村改造的措施。

　　《城市建設》(旬刊)創(chuàng)刊于2008年，是經(jīng)國家科技部、新聞出版總署批準，中國商業(yè)聯(lián)合會主管，聯(lián)合國全球人類發(fā)展中國協(xié)會指導，國資委·商業(yè)網(wǎng)點建設開發(fā)中心主辦，科技部科學技術(shù)進步研究所、中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心聯(lián)合承辦，面向國內(nèi)外公開發(fā)行的綜合類學術(shù)期刊。

　　為加快城中村(城中村包括村、村改居、村改社區(qū)，下同)改造，選取日照市4個街道不同類別的12個村近3年的城中村改造情況進行調(diào)查，對這些城中村改造的基本情況和成功做法進行分析，提出對策。

　　1日照市市區(qū)城中村改造的基本情況

　　據(jù)統(tǒng)計，市區(qū)范圍內(nèi)有城中村89個，人口約11.3萬。城中村整體建筑混亂，建筑密度高，街道臟亂差，房屋出租雜亂，易誘發(fā)治安、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等諸多問題。2008年，市區(qū)啟動改造的村12個，安置用地13.3萬平方米，拆遷騰空土地34.2萬平方米，建成安置樓16.5萬平方米，回遷1610戶，正開工建設安置樓23.9萬平方米。2010年，列入改造的村有13個。城中村改造是城市發(fā)展的必然選擇與結(jié)果，有利于改善居民居住環(huán)境，提高居民生活水平，能夠優(yōu)化土地資源配置、提高土地利用率，節(jié)約、集約、高效利用城市土地，對平抑城市房價有明顯作用。

　　2城中村改造的基本做法

　　2.1拆遷安置，村民利益優(yōu)先。2007年，日照市政府38號文件《關(guān)于城中村改造的意見》出臺后，啟動了規(guī)模最大的一次成片區(qū)、大面積城中村改造。試點之初，在拆遷安置環(huán)節(jié)上陷入“持久戰(zhàn)”。所以38號文件出臺后，給予村在城市規(guī)劃、土地出讓中足夠的優(yōu)惠政策，使其在諸多利益關(guān)系中受益最大。在改造的村中，普遍采取“拆一補二”的補償辦法，四間宅基地的正房，可以置換二套共170至180平方米的安置樓，這一做法是日照市根據(jù)實際情況進行城中村改造的創(chuàng)新;同時還與村民簽訂回遷房交付時間，多層樓在一年內(nèi)交房，高層樓在二年內(nèi)交房，確保村民無后顧之憂。

　　2.2優(yōu)選城中村改造模式。經(jīng)過二年多的實踐，日照市初步形成了二種模式：一是自行改造模式。最初改造的村全部采用這種模式。二是村企合作改造模式。這種模式在城市中心地帶比較可行，新市區(qū)的房產(chǎn)價格高，合作企業(yè)有利潤空間，可借助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢和資金優(yōu)勢，建設質(zhì)量好和標準高的生活居住區(qū)。

　　2.3多渠道籌集城中村改造資金。日照市城中村改造，堅持政府組織、村實施、市場運作、政策扶持的原則。為解決改造資金，多渠道籌集資金：一是村經(jīng)濟積累;二是由各區(qū)政府借支，由街道財政擔保，借給改造的村;三是安排建筑企業(yè)帶資建設;四是個別村以劃撥土地使用權(quán)抵押貸款;五是與企業(yè)合作，由企業(yè)墊付資金;六是村集體內(nèi)部集資。

　　3城中村改造面臨的困難

　　3.1改造成本缺口大，資金不足。城中村改造“拆一補二”模式，解決了村民的利益，但大大增加了新建安置樓的成本。經(jīng)濟條件好、集體資產(chǎn)多、位置優(yōu)越的村居，為便于拆遷，比其他村安置房屋面積和補償額要高，而經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱的村無法支付這筆啟動資金，增加了這些村的拆遷難度。城中村改造，算總賬會有盈余，但算眼前張，啟動資金不足，拆遷時畏手畏腳，村壓力很大。

　　3.2村民利益均衡難，影響拆遷。在日照城市規(guī)劃區(qū)，已有十幾年沒有審批宅基地，拆遷時以現(xiàn)有房屋為基礎(chǔ)進行安置，個別村在拆遷分戶時，可以解決部分老年房，但對幾代一家的家庭，不能解決分戶問題，歷史的、深層次的矛盾就暴露出來，補償和分戶的標準難以衡量。還有的居戶依靠原來房屋的優(yōu)勢地段，索要過高的補償，“釘子戶”也不少見，影響整體拆遷。

　　3.3開發(fā)周期長，風險較大。自行改造的村，首先要投入資金搞拆遷，需要5至6個月的時間，騰空后的剩余土地進入市場出讓，從開始辦理規(guī)劃到土地招拍掛出讓完成，也需5至6個月，安置房建設時間需要1至2年，城中村改造項目開發(fā)的周期總體需要2至3年的時間，不可預見的因素給村拆遷帶來風險。

　　3.4房屋供求失衡，潛在風險增高。日照市市區(qū)人口有33萬，按戶均2.7人計算，約12.3萬戶，預計有一半的家庭購房，需6.15萬套?，F(xiàn)有12個村已進行城中村改造，預計拆遷騰出土地面積75萬平方米(1125畝)，按1.5的容積率計算，在二年內(nèi)建房110萬平方米，以每套100平方米核算，約建1.1萬套住宅;目前市直三區(qū)，東港區(qū)、開發(fā)區(qū)建房正在運作之中，據(jù)估算一年內(nèi)約增加1.3萬套住宅;每年市區(qū)房地產(chǎn)公司建房的數(shù)量也在1.5萬套左右;2010年被列入城中村改造的新村，也會增加房屋1.3萬套。這樣二年內(nèi)房屋增加數(shù)量會突破6.7萬套。房產(chǎn)供大于求，物業(yè)供給量大于市場需求，將會導致大量物業(yè)空置，城中村改造投資回收期延長，甚至出現(xiàn)虧損。

　　4優(yōu)化城中村改造的措施和建議

　　4.1因地制宜，解決資金瓶頸。堅持政府引導，村實施，市場運作，制定優(yōu)惠政策，積極引導鼓勵社會力量參與城中村改造。村可根據(jù)集體積累和其他融資條件，因地制宜找到適合自己的改造模式。對集體積累多，又有開發(fā)經(jīng)驗的村可選擇自拆自建的模式，滾動發(fā)展，解決資金。對集體積累少，又急需開發(fā)且無經(jīng)驗的村可選擇村企合作模式。

　　4.2合理分層次推進城中村改造。城中村改造費用龐大，是一個長期的過程，要分清主次，有計劃地逐步推進。在城市的中心地帶首先推行，然后帶動其他區(qū)域改造。在以村為主體的前提下，應根據(jù)自身的經(jīng)濟條件、區(qū)域位置選擇時機進行改造。

　　4.3建議出臺城中村改造實施細則。推進城中村改造是一項復雜而艱巨的系統(tǒng)工程，需政府的堅強領(lǐng)導，職能部門各司其責。村設專門機構(gòu)，負責拆遷改造工作，企業(yè)參與投資的，要規(guī)范其融資方式和土地開發(fā)方式。對出現(xiàn)的新情況如村企合作、拆遷補償標準等。政府應以規(guī)范性文件的方式，作出明確規(guī)定，便于在實際中執(zhí)行。

　　參考文獻

　　〔1〕日照市人口年鑒2010

　　〔2〕日照市人民政府(2007)38號文件《關(guān)于城中村改造的意見》