論新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)

　　【摘要】2010年至今，為了使房地產(chǎn)市場達到長效平穩(wěn)發(fā)展，國務(wù)院、財政部、銀保監(jiān)會、住建部等國家政府部門先后出臺了一系列政策文件，組織多次會議，房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷增加。隨著“三道紅線”政策的出臺與正式實施，房地產(chǎn)市場發(fā)生明顯波動，市場信貸趨于保守，該政策在抑制房價過快增長、收縮市場擴張等方面起到重要作用。同時房地產(chǎn)稅改革試點工作陸續(xù)進行，房地產(chǎn)稅正在逐漸發(fā)揮其威力，成為國內(nèi)樓市中的一大變量。近期在多種因素影響下行業(yè)前十多家企業(yè)面臨到期債不能兌付的問題，面臨債券價格下跌、信用評級降低、后續(xù)融資困難等困境。另因土地市場“集中供應”與全面“限價”，如今房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間縮減，盈利模式也將發(fā)生變革，要求房企更加精耕細作，準確把握地產(chǎn)周期。面對復雜且競爭激烈的外部市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必須牢牢抓住機遇、直面挑戰(zhàn)，從企業(yè)內(nèi)部管理著手，重視內(nèi)部控制體系的建立健全，強化內(nèi)控約束力，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，對企業(yè)各項經(jīng)營活動展開全面監(jiān)督，同步提升競爭實力與盈利水平。本文對房地產(chǎn)企業(yè)的特點以及內(nèi)部控制要點進行分析，探究目前內(nèi)控體系建設(shè)面臨的困境，從多個方面討論了加強內(nèi)控體系建設(shè)的措施，旨在幫助房地產(chǎn)企業(yè)進一步建立完善的內(nèi)控體系。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;體系建設(shè);措施

　　引言：

　　房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系國計民生，是我國的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。面對國家宏觀調(diào)控以及復雜多變的外部市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)穩(wěn)定運營與長遠發(fā)展，必須更加重視內(nèi)部控制體系建設(shè)，從內(nèi)控角度出發(fā)做好各項工作，確保內(nèi)控制度的貫徹落實，將內(nèi)部控制的作用充分發(fā)揮。但是在諸多因素的影響下，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系建設(shè)仍面臨一些困境，如內(nèi)控環(huán)境薄弱、風險評估體系不完善、內(nèi)控監(jiān)督機制缺失等，影響內(nèi)控管理工作的有序推進。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)的研究具有十分重要的意義。

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)的特點以及其內(nèi)部控制的要點

　　1.1房地產(chǎn)企業(yè)的特點

　　房地產(chǎn)開發(fā)活動的經(jīng)濟特征十分明顯，結(jié)合這一特征，對房地產(chǎn)企業(yè)的特點總結(jié)如下：第一，項目建設(shè)的各個環(huán)節(jié)都需要充足的資金為保障，通常情況下企業(yè)會以銀行貸款的方式籌集資金，但是這一融資方式與國家財政、貨幣政策息息相關(guān)，極有可能形成資金短缺風險，企業(yè)更會面臨資金籌集、運轉(zhuǎn)等多重難題，導致開發(fā)成本更高;第二，房地產(chǎn)項目較為分散，不同地區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售等不盡相同，原材料采購、銷售價格等存在一定差異，各地區(qū)市場各成體系，企業(yè)的利潤空間也會受到市場環(huán)境的直接影響。

　　1.2房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的要點

　　房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的要點主要有：第一，采購與付款循環(huán)，重點把握招投標管理、采購范圍、供應商選擇、崗位設(shè)置與職責劃分、工程款項支付等，必須優(yōu)化采購流程，有序展開各項工作，加大信用風險、違約風險等有效控制;第二，貨幣資金活動，因房地產(chǎn)企業(yè)受宏觀政策調(diào)控的影響較大，項目分散且業(yè)務(wù)流程復雜，這也就造就了企業(yè)資金活動中存在諸多薄弱環(huán)節(jié)，如何合理規(guī)避資金風險，維護資金使用安全是內(nèi)控管理工作的關(guān)鍵所在;第三，預算控制活動，基于內(nèi)部控制視角，需要做好各階段的預算管理工作，以企業(yè)戰(zhàn)略目標為導向，參照預算政策，從預算編制到最終的預算績效考核，應使預算指導工程建設(shè)的全過程，嚴控成本費用支出，保證預算利潤的實現(xiàn);第四，銷售與收款循環(huán)，重點加強銷售回款的內(nèi)控貫徹實施，在預測市場信息、建立健全規(guī)章制度的基礎(chǔ)上，對此環(huán)節(jié)可能存在的違規(guī)違紀行為加以約束，加速資金回籠[1]。

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系建設(shè)面臨的困境

　　2.1內(nèi)控環(huán)境薄弱，控制機制不健全

　　完整的內(nèi)控機制可為房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)控體系建設(shè)、全面提升內(nèi)控有效性等提供基礎(chǔ)保障。總的來說，需要為建設(shè)內(nèi)控體系營造更加良好的環(huán)境。但是目前，內(nèi)控環(huán)境薄弱卻是我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題，主要體現(xiàn)為：第一，思想層面并未高度重視內(nèi)部控制，尤其是企業(yè)管理層未能給予內(nèi)控體系建設(shè)大力支持，僅將此項工作交由財務(wù)部門，其他各部門的內(nèi)控意識不足;第二，崗位職責劃分不明確，部分崗位職務(wù)交叉，出現(xiàn)有問題相互推諉的現(xiàn)象，顯然不利于實施內(nèi)控;第三，人員培訓與考核不到位，致使企業(yè)在內(nèi)控管理方面缺少更加專業(yè)的復合型人才，且部門相關(guān)人員工作積極性有待提升。

　　2.2控制活動有待規(guī)范，執(zhí)行效率低

　　房地產(chǎn)內(nèi)控中的控制活動多種多樣，包括貨幣資金控制、投資活動控制、預算控制等，控制活動與風險反應銜接，規(guī)范控制活動，實現(xiàn)對風險的有效控制與合理規(guī)避。然而實際上，部分房企的控制活動有待規(guī)范，以預算控制為例：企業(yè)并沒有實施全面預算管理，整體來看預算管理流程不嚴謹，預算編制過程中未能強調(diào)全員參與，一般只是有財務(wù)人員根據(jù)上年預算情況進行編制;預算執(zhí)行時缺少對執(zhí)行過程的全面監(jiān)控，不能及時發(fā)現(xiàn)預實偏差問題并查明原因，導致執(zhí)行效率偏低;預算績效考核缺失，無法起到進一步的監(jiān)督、規(guī)范等作用。

　　2.3風險評估體系有待完善，風控工作不到位

　　風險無處不在，房地產(chǎn)企業(yè)的風險存在于各個環(huán)節(jié)，必須加強風險評估與控制，才能將內(nèi)控的優(yōu)勢體現(xiàn)出來。但是現(xiàn)階段仍有相當一部分房企的風險評估體系不完善，缺少相應的風險評估機制，不能在風險未發(fā)生之前做好一系列準備工作，往往只是針對風險問題造成的損失進行補救，難以實現(xiàn)防患于未然。此外，尤其是針對房企工程項目、物料采購等，沒有及時建立完整的風險管理制度，難以進行風險預測、識別、評估以及有效處理，一定程度上還會增加風控成本，不利于提升風險管理的最終質(zhì)量。

　　2.4信息與溝通存在缺陷，信息化建設(shè)不足

　　我國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展正在面臨新形勢，而在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，大量信息技術(shù)不斷涌現(xiàn)并在各行各業(yè)中得以應用，不僅為經(jīng)濟發(fā)展帶來新的空間，而且為現(xiàn)代企業(yè)運營發(fā)展提供創(chuàng)新之路。部分房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)控方面的信息化不足，內(nèi)部信息化程度亟待提升，各部門之間的信息與溝通存在缺陷，未能實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息的傳遞與共享。還有企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)與其他業(yè)務(wù)系統(tǒng)之間的對接性不強，各類數(shù)據(jù)信息難以跨系統(tǒng)傳輸，顯然會對財務(wù)管理與內(nèi)控管理工作的開展帶來不利影響，無法真正地提升工作效率。

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