作者：田代臣 單位：廣西銀監(jiān)局

2007年以來(lái),北海市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫,房?jī)r(jià)一路飆升。3月至8月,房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)6個(gè)月領(lǐng)跑全國(guó)70個(gè)大中城市,特別是4月,以高達(dá)23•6%的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)深圳(11•3%)和北京(10•7%),成為當(dāng)月漲幅最大的城市,高于全國(guó)5•3%的平均水平,第四季度雖有回落,但年末漲幅仍居全國(guó)第三位,北海市房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲引起了各方關(guān)注。

一、房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的原因分析

(一)受歷史遺留因素影響,房?jī)r(jià)基數(shù)低,目前在彌補(bǔ)歷史欠債基礎(chǔ)上補(bǔ)漲

1993年北海“房地產(chǎn)泡沫”破裂,留下了大量的空置房和“爛尾樓”,致使北海經(jīng)濟(jì)進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)10年的低迷期———“九五”、“十五”期間北海市大部分年度的GDP增長(zhǎng)率只有5%,落后于同期廣西平均水平6至7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)基本無(wú)人問(wèn)津,房?jī)r(jià)從開(kāi)發(fā)高潮期的最高點(diǎn)每平方米近10,000元一直跌至最低點(diǎn)400多元。2003年起,在處置房地產(chǎn)遺留問(wèn)題的優(yōu)惠政策支持下,北海市全面啟動(dòng)了對(duì)“爛尾樓”的盤(pán)活工作,眾多的“爛尾樓”通過(guò)法院拍賣和市場(chǎng)置換,以每平方米200元到600元的價(jià)格進(jìn)行確權(quán),拉低了房地產(chǎn)的價(jià)格。但在這幾年中,全國(guó)各地的房地產(chǎn)飛速發(fā)展,其他城市房?jī)r(jià)已經(jīng)抬得很高,而北海房?jī)r(jià)還在低谷,其近幾年銷售的房產(chǎn)大多也是經(jīng)過(guò)“翻新”、“包裝”的“存量”房及繼建的“爛尾樓”,成交均價(jià)在每平方1,000元左右徘徊。2006年隨著北海市“存量”房和“爛尾樓”的清理完畢,一些新的項(xiàng)目起建,房?jī)r(jià)才抬升到每平方米1,713元。

(二)優(yōu)惠政策到期,房地產(chǎn)業(yè)稅收成本上升

2002年財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于處置海南省和廣西北海市積壓房地產(chǎn)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》,2003年起對(duì)北海地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處置積壓房實(shí)行減免1•5%-3%的契稅以及5%的營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策,此政策有效期延至2006年底。2007年優(yōu)惠政策到期后,北海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照國(guó)家統(tǒng)一稅率納稅,僅此一項(xiàng),落實(shí)到房?jī)r(jià)中,等同于每平方米增加了200元,使北海房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯上漲。近5年,商品房均價(jià)由2003年每平方米983元上升到2007年的2,614元。

(三)北海市納入北部灣廣西經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃,土地供應(yīng)緊張、用地成本抬高

自2006年廣西區(qū)政府成立北部灣廣西經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃辦公室以后,北海市重新進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范的土地規(guī)劃,北海市政府盤(pán)活和掌握的存量土地十分有限,土地儲(chǔ)備中心庫(kù)存土地11,600畝,其中市區(qū)儲(chǔ)備土地僅5,596畝。由于地塊面積的限制,除了公益用地,城區(qū)商品房用地一律以招投標(biāo)公開(kāi)方式拍賣,是資金投標(biāo),而不像九十年代的北海大開(kāi)發(fā)??沒(méi)有公開(kāi)制度,多是靠關(guān)系拿地,炒作成份大。競(jìng)標(biāo)主體為企業(yè),激烈的競(jìng)爭(zhēng)推動(dòng)了土地價(jià)格的上揚(yáng),2006年土地拍賣成交均價(jià)為每畝31•22萬(wàn)元,2007年達(dá)94•14萬(wàn)元,均價(jià)同比增長(zhǎng)2•02倍。如2007年初,以政府拍賣的一幅土地為例,盡管不是一線地,但拍賣價(jià)格高于每畝120萬(wàn)元,而往年政府拍賣的一線地也不足每畝30萬(wàn)元。

(四)外來(lái)購(gòu)房者踴躍,助推房?jī)r(jià)快速上漲

2007年,北海大部分樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)為每平方米2000多元,與其他沿海開(kāi)放城市相比,僅及其1/3至1/5,房?jī)r(jià)非常低廉。而且,北海市作為中國(guó)十大適宜人居城市之一的沿海開(kāi)放旅游城市,其區(qū)域優(yōu)勢(shì)、獨(dú)特的自然資源及發(fā)展前景,使越來(lái)越多的外地人看好北海的居住環(huán)境和投資發(fā)展?jié)摿Α?005年外地人購(gòu)房面積占北海市個(gè)人購(gòu)房總面積的比例為35%,2006年為43%,2007年則為66%。2007年,按交易宗數(shù)來(lái)劃分,外地人購(gòu)房宗數(shù)共6,021宗,同比增長(zhǎng)40•2%,占全市購(gòu)房宗數(shù)的60•4%;按成交金額來(lái)劃分,外地人購(gòu)房成交金額為12•03億元,同比增長(zhǎng)58•8%,占全市購(gòu)房成交金額的61•4%;外來(lái)購(gòu)房者以東北、北京、浙江、山西、上海、福建省居民居多。

(五)開(kāi)發(fā)商捂房惜售、投機(jī)者蓄意操控,催生房?jī)r(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)

一是開(kāi)發(fā)商與炒房者聯(lián)手操控房?jī)r(jià),由炒家在尚未開(kāi)盤(pán)時(shí)就大量定購(gòu)造成銷售火爆的場(chǎng)面。二是開(kāi)發(fā)商故意拉長(zhǎng)工期,待價(jià)而沽。如臨近銀灘某高檔別墅樓盤(pán),該樓盤(pán)早在2006年就已設(shè)立接待處接待購(gòu)房者咨詢,但2007年末才開(kāi)盤(pán),房?jī)r(jià)從當(dāng)初的每平方米3,500元漲至5,800元。三是炒房者囤房待漲。一些“精明”炒房者在2005年、2006年抓住北海低房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì),低價(jià)購(gòu)房囤積,推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。

二、房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲對(duì)財(cái)政經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)是一個(gè)關(guān)聯(lián)性大、帶動(dòng)力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè),2007年北海市房地產(chǎn)業(yè),對(duì)GDP直接貢獻(xiàn)率達(dá)到了3•8%,拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0•7個(gè)百分點(diǎn),對(duì)財(cái)政增收的貢獻(xiàn)率接近60%,房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲對(duì)北海市財(cái)政收支的增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。

(一)房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)大幅增長(zhǎng),成為拉動(dòng)地方財(cái)政增收的主力

2007年,在執(zhí)行處置積壓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策減免5,107萬(wàn)元的情況下,北海市房地產(chǎn)行業(yè)提供稅收47,218萬(wàn)元(含契稅),同比增加19,023萬(wàn)元,增長(zhǎng)67•4%,另有國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入80,744萬(wàn)元,房地產(chǎn)稅費(fèi)收入合計(jì)占財(cái)政收入的比重為43%,同比增長(zhǎng)1•03倍,遠(yuǎn)高于財(cái)政收入增幅72•87個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、契稅和土地增值稅已成為北海市稅收收入的支柱稅種,分別占地方稅收收入的21%、16%和9%,此三稅對(duì)地方稅收收入增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率分別為23%、30%和20%。據(jù)北海市地稅局統(tǒng)計(jì)資料表明,2007年由于房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲,地稅年內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)稅收收入30,840萬(wàn)元,同比增收14,963萬(wàn)元,增長(zhǎng)94•2%,地稅收入增量的78•1%來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)。

(二)土地出讓金收入成為財(cái)政預(yù)算外收入的主要來(lái)源

據(jù)北海市國(guó)土資源局資料表明,從國(guó)庫(kù)統(tǒng)計(jì)口徑看,北海市2007年非稅收入109,324萬(wàn)元,其中土地出讓金80,744萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)1•2倍,占地方財(cái)政收入的26•9%。土地收入的迅速擴(kuò)大,增強(qiáng)了地方政府對(duì)廉租房、城市建設(shè)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的支持力度。2007年,廉租住房支出150萬(wàn)元,征地和拆遷補(bǔ)償支出1,026萬(wàn)元,其他土地使用權(quán)出讓金支出為20,568萬(wàn)元。

(三)房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

一是房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng),帶動(dòng)上游產(chǎn)業(yè)發(fā)展,如水泥、鋼鐵等建筑材料行業(yè)以及建筑施工和房屋裝修等行業(yè)能得益于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二是房地產(chǎn)業(yè)火熱可以積聚人氣,帶動(dòng)旅游、餐飲、娛樂(lè)、賓館等行業(yè)的發(fā)展。