作者：王新妹 沈煜 單位：江蘇省靖江市人民法院

安保責任被不合理擴大化實踐中，部分業(yè)主在小區(qū)內(nèi)遭遇權益損害時，認為物業(yè)服務方?jīng)]有盡到應盡的義務，因而應該由物業(yè)公司承擔責任。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十六之規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同約定，導致業(yè)主人身，財產(chǎn)安全受到損害，應當依法承擔相應法律責任。”如何理解“相應”的法律責任？個人認為，物業(yè)管理職責范圍不可無限擴大理解，一旦將物業(yè)管理責任范圍擴大化理解，業(yè)主將對于自身及財產(chǎn)安全防范責任意識形成依賴性，造成物業(yè)管理公司風險加大，甚至社會矛盾加深：

一是物業(yè)服務合同不同于保管合同。前者職責管理范圍僅限小區(qū)公共場所，具體方式以區(qū)域巡視、對陌生人身份主動詢問、對違法違規(guī)行為及不法侵害視情況阻止或向有關行政管理或司法部門報告。可見，其對于業(yè)主個人人身、財產(chǎn)保護不存在直接義務。客觀上物業(yè)安保人員亦不具備過高的職業(yè)安保能力及法律賦予的司法保障職能，無論是從物業(yè)管理條例，還是從安保合同及安保人員收入均得以體現(xiàn)。安保人員更無法直接出入業(yè)主私人房屋內(nèi)，對業(yè)主人身財產(chǎn)安全無從談及保障。當然，不排除高檔小區(qū)與物業(yè)服務企業(yè)簽訂高級別的安保協(xié)議，以高薪換取高級別的安全保障服務。

二是物業(yè)服務方并非直接責任人。一旦發(fā)生失竊情形，往往案件偵破久拖不決，客觀上對于業(yè)主的財產(chǎn)損害無法作出認定，而且小偷的盜竊行為給被害人造成損害后果，依法應由小偷承擔賠償責任，而非物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)的安全保障義務屬防范性質(zhì)，與公安維護社會秩序，保護公民合法權益法定職責有根本性區(qū)別。如業(yè)主因不法侵害造成人身財產(chǎn)損失都由物業(yè)服務企業(yè)承擔，顯然有失公允。如現(xiàn)實中爭議最大的小區(qū)失竊，根據(jù)物業(yè)管理條例中物業(yè)公司合同義務約定，“對于物管區(qū)域內(nèi)違法行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止并向有關行政管理或司法部門報告”。物業(yè)是否盡了“相應”的責任，可以從以下幾個方面判斷：（1）是否有足夠的安保人員；（2）是否配備合格的安保設施設備；（3）是否有完善的安保制度，小區(qū)安保旨在維護小區(qū)居民人身財產(chǎn)安全；物業(yè)管理方一般派專人巡視，對于存在的安全隱患及時清除，對于在小區(qū)活動的可疑人員有權訊問查明身份，以針對性措施，消除或減少安全風險。只要安保已經(jīng)盡到了相應的義務，就不應該由物業(yè)來承擔責任。

同樣，對于小區(qū)住戶違規(guī)搭建、裝修的情形，物業(yè)服務企業(yè)不具備行政執(zhí)法職能，更不具行政處罰職能，依照條例規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當制止并向有關行政管理部門報告。現(xiàn)實中業(yè)主因違規(guī)建造、裝修引發(fā)鄰里間通風、采光、財產(chǎn)損害糾紛，雖物業(yè)服務企業(yè)介入?yún)f(xié)調(diào)，往往受限于其服務企業(yè)的特質(zhì)，不具有行政權威性，雙方無法達成一致意見，而業(yè)主則可能遷怒于物業(yè)服務企業(yè)，拒不繳納物業(yè)管理費用。

部分業(yè)主個人素質(zhì)欠缺一是對業(yè)主與物業(yè)公司之間的平等合同關系欠缺認識。在物業(yè)費糾紛調(diào)解過程中，一些業(yè)主竟異口同聲的一句話是“你不過是我請的傭人，你給我做了哪些事情？”一句話將其內(nèi)心的優(yōu)越感表現(xiàn)的淋漓盡致。雖然物業(yè)服務人員確實是在為業(yè)主提供“服務”，但雙方是平等自主自愿的合同關系，只有業(yè)主和物業(yè)服務人員共同努力才能使現(xiàn)代小區(qū)的居住環(huán)境更為和諧美好。二是部分業(yè)主無故惡意拖欠物業(yè)管理費。由于物業(yè)管理尚在規(guī)范過程中，因客觀因素致使拖欠物業(yè)費情形時有發(fā)生。基于此類案件法律關系清楚，案件標的額不大，法院以創(chuàng)建和諧社會為契機，以鈍化業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾為目的，組織雙方進行聽證調(diào)解，往往以物業(yè)公司做出部分讓步止紛息訴。在法院樂見雙方協(xié)調(diào)解決糾紛的同時，無奈的發(fā)現(xiàn)少數(shù)當事人為達到讓物業(yè)公司放棄部分物業(yè)費的目的，故意虛構損害事實甚至以經(jīng)調(diào)處的過往損失要求進行抵扣。法官在挫傷調(diào)解此類案件積極性的同時，對當事人視情況明理釋法，調(diào)判結合。

物業(yè)

因為物業(yè)本身的問題造成的物業(yè)管理糾紛案件往往較為復雜。一方面業(yè)主花費巨資乃至一生積蓄購得住房，但因房屋設計或者施工方面存在缺陷，無法安全入住，讓人心生同情；另一方面，開發(fā)商的參與往往只在售房階段，房屋售罄后便由物業(yè)服務企業(yè)進駐小區(qū)。在業(yè)主居住一段時間后，有些存在的房屋質(zhì)量問題就暴露出來，在無法直接與開發(fā)商對接的情況下，便想當然的認為物業(yè)服務企業(yè)應該對此承擔維修義務。事實上，物業(yè)費是用來支付物業(yè)公司管理社區(qū)項目的各項開支，包含人員工資、設備設施的維護保養(yǎng)費用、公共能源支出、清潔綠化費用等等，屬于日常費用。物業(yè)費除合同特別約定外，僅涉及公共物業(yè)及配套設施的維護和保養(yǎng)，包括外墻、樓梯、步行廊等，物業(yè)公司并不對房屋質(zhì)量承擔責任。針對房屋質(zhì)量問題或房屋損壞的情況，期望維權的業(yè)主也需要區(qū)分對待：

（一）當房屋尚在保修期之內(nèi)根據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定：建設承包單位出具的質(zhì)量保修書的最低保修期限為：基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。該維修責任在施工單位。建設部在《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》中，還詳細規(guī)定了一些房屋各個部位、部件的保修期：墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由開發(fā)商與用戶自行約定。這里規(guī)定的保修期限為最低保修期限，具體保修時間以建設單位和施工單位合同為依據(jù)。需要注意的是，這一期限是建筑商對房地產(chǎn)開發(fā)商的保修期限，從工程竣工驗收合格之日起計算。但是，等房子銷售到消費者手中，上述規(guī)定的保修期限很可能已經(jīng)過了大半。開發(fā)商對住戶承諾的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限為基礎，扣除房子驗收合格到銷售給住戶的這段時間確定。因此，這一期限要比上面規(guī)定的房屋保修期限要短許多，有時可能住戶拿到房子，一些保修期已經(jīng)過了。房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，若在保修期限之內(nèi)，應馬上找開發(fā)商要求處理。同時，應記明因為房屋質(zhì)量缺陷造成的損失，比如地板翹起、瓷磚開裂，維修前向開發(fā)商講明，便于之后要求賠償。維修完后，一定要認真驗收。對超過保修期的房屋質(zhì)量問題，購房者要區(qū)分清楚情況以便進行處理。如果是因為開發(fā)商故意拖延而超過期限，或者因為屢修屢壞、屢壞屢修而超過期限，由開發(fā)商承擔責任，購房者有權追訴。只是購房者要注意保存相關證據(jù)，便于日后證明用。