本文作者：黃永發(fā) 單位：泉州市遠(yuǎn)宏物業(yè)管理有限公司

在通常情況下，業(yè)主一旦前來交房，為了減少麻煩，均會(huì)預(yù)先一次性繳交幾個(gè)月或者半年甚至一年的小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，當(dāng)然這要在業(yè)主自愿的前提下。其主要原因在于業(yè)主裝修周期一般都要半年或一年，出于方便考慮，業(yè)主傾向于繳交一個(gè)季度或半年以上的物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行二次裝修，業(yè)主還要繳交相應(yīng)的裝修保證金。裝修過程中產(chǎn)生的裝修垃圾，通常情況下，為便于管理均會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一清理，這就會(huì)產(chǎn)生了二次裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。

另外由于小區(qū)公共水、電費(fèi)耗用與交費(fèi)的時(shí)間不同步，業(yè)主還要繳交公共水、電費(fèi)周轉(zhuǎn)金。上述業(yè)主繳納的多項(xiàng)費(fèi)用，是一筆不小的資金。前期物業(yè)管理是資金流比較密集的時(shí)期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以充分利用資金流入的有利時(shí)期，打好時(shí)間差，對(duì)該筆暫時(shí)預(yù)收的資金加以利用，加速資金的周轉(zhuǎn)，合理地利用暫收款，取得一定的營業(yè)外收入。

除了利用資金占用的時(shí)間差、引進(jìn)商家進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行促銷活動(dòng)外，還可利用小區(qū)公共部分資源。如小區(qū)內(nèi)的電梯轎廂、廣告牌、宣傳欄、道路指示牌、小區(qū)導(dǎo)引牌等，這些都是很好的廣告資源。在不影響業(yè)主生活的前提下，物業(yè)管理單位可以充分的利用，引進(jìn)廣告客戶，給物業(yè)管理單位帶來一定的廣告收入。其前提是制定好與小區(qū)業(yè)主的分享機(jī)制。借二次裝修“生財(cái)”國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的裸裝修特點(diǎn)，產(chǎn)生了具有中國特色的物業(yè)小區(qū)的二次裝修，也派生出物業(yè)管理的一項(xiàng)專業(yè)—二次裝修監(jiān)督管理。

物業(yè)二次裝修是業(yè)主購置物業(yè)后的進(jìn)一步投資，是業(yè)主消費(fèi)建材、家裝用品的密集時(shí)期。因而也是許多與房屋配套服務(wù)相關(guān)聯(lián)的家裝設(shè)計(jì)施工企業(yè)，家具、家電企業(yè)推銷商品的最佳時(shí)期。對(duì)于上述企業(yè)來講，物業(yè)小區(qū)二次裝修時(shí)期，是絕好的黃金促銷時(shí)期，存在著極大商機(jī)。因此，小區(qū)物業(yè)管理單位可以充分利用商家推銷其商品的迫切要求，引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)品的商家進(jìn)入小區(qū)推廣其產(chǎn)品。在方便業(yè)主采購的同時(shí)，也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來商家推廣產(chǎn)品所應(yīng)支付的場地費(fèi)、廣告費(fèi)等經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理單位基本上不用任何的支出，有時(shí)還可以搭上促銷單位的便車，印制大量的宣傳與廣告產(chǎn)品。

但在處理商務(wù)活動(dòng)進(jìn)小區(qū)的過程中，要進(jìn)行有效的策劃與安排，采取相應(yīng)的管理措施，指派專人與商務(wù)促銷單位進(jìn)行管理對(duì)接，進(jìn)行相應(yīng)的配合與管理工作。前期物業(yè)管理過程中，小區(qū)業(yè)主圍繞物業(yè)裝修必然要采購大量的建筑與裝飾裝修材料。為方便業(yè)主，加強(qiáng)管理，有效控制違規(guī)裝修行業(yè)，一般情況下，小區(qū)物業(yè)管理單位會(huì)引進(jìn)一至兩家講究誠信的建筑材料供應(yīng)商，為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)。前提是建筑與裝飾裝修材料的價(jià)格要與市場價(jià)格接軌，堅(jiān)決制止強(qiáng)買強(qiáng)賣與欺行霸市不法行為，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

供應(yīng)商也會(huì)提供相應(yīng)的勞務(wù)費(fèi)用給物業(yè)管理單位，通常情況下可以根據(jù)物業(yè)小區(qū)的面積大小與物業(yè)的套數(shù)來議定勞務(wù)費(fèi)用，這也是一筆不菲的收入。關(guān)鍵要處理好引進(jìn)的供應(yīng)商如何誠信經(jīng)營的問題，在為業(yè)主著想，方便業(yè)主的同時(shí)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來較好的收益。小區(qū)業(yè)主因二次裝修而產(chǎn)生的裝修垃圾，必須進(jìn)行清運(yùn)。在當(dāng)前情況下，為統(tǒng)一管理，有效控制小區(qū)環(huán)境，小區(qū)物業(yè)管理單位均采用統(tǒng)一集中堆放，統(tǒng)一進(jìn)行清運(yùn)。如此操作，一方面有利于小區(qū)環(huán)境的整潔，減少對(duì)小區(qū)環(huán)境的污染；另一方面物業(yè)管理單位也可以通過集約化清理，通過統(tǒng)一收取業(yè)主二次裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，統(tǒng)一聯(lián)系清理，可以賺取清運(yùn)費(fèi)的一定差價(jià)。

對(duì)于高檔的物業(yè)管理小區(qū)，物業(yè)管理單位在前期物業(yè)管理過程中，可資挖掘的物業(yè)管理資源還有許多，關(guān)鍵在于如何有效與合理的開發(fā)。比如，業(yè)主裝修完工后的物業(yè)需要進(jìn)行開荒性的徹底清洗保潔。一般情況下，一套物業(yè)的開荒清洗服務(wù)費(fèi)就要1000至2000元。這也是一筆不小的收入，所投入的材料、物料極少，幾乎為純?nèi)斯こ杀炯八帽嵡謇頇C(jī)械的折舊。因此，在方便業(yè)主的前提下，發(fā)展多元化經(jīng)營有著廣大的市場空間，總之，前期物業(yè)管理有著比較充足的可“生財(cái)”資源，可以給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來較好的管理收益，善于利用，既能在物業(yè)管理的初期大獲收益，也可打好后期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，保障企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。