作者：萬(wàn) 菡    單位：青海民族大學(xué)

一、按揭貸款購(gòu)買(mǎi)房屋的不同情形

按揭貸款購(gòu)買(mǎi)房屋就是消費(fèi)者將所購(gòu)買(mǎi)的房屋作為抵押物與銀行簽訂貸款協(xié)議并從銀行獲得貸款，購(gòu)房者按照按揭合同中規(guī)定的還款方式和期限分期給銀行還款，銀行按一定的利率收取利息。如果貸款方違約，銀行有權(quán)通過(guò)訴訟拍賣(mài)抵押房屋并從拍賣(mài)所得款項(xiàng)中優(yōu)先受償。在實(shí)際生活中，按照借款人取得房屋所有權(quán)時(shí)間的不同，依照按揭貸款的方式購(gòu)買(mǎi)房屋的情形有以下五種:第一種是夫妻一方在結(jié)婚之前已經(jīng)以自己的名義貸款購(gòu)買(mǎi)了房屋，并且即時(shí)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，結(jié)婚之后仍由購(gòu)房者償還貸款;這種情形下的房屋所有權(quán)屬于購(gòu)房一方的婚前財(cái)產(chǎn)。

第二種是夫妻一方在結(jié)婚之前向銀行簽訂貸款協(xié)議并購(gòu)買(mǎi)了房屋，但是一直到結(jié)婚之后都沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

第三種是兩人結(jié)婚之后，以夫妻一方或雙方的名義貸款購(gòu)買(mǎi)房屋，直到離婚時(shí)仍沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。對(duì)于以上第二、三種情形下的房屋的處理，依據(jù)《婚姻法司法解釋二》第二十一條的規(guī)定，雙方可以協(xié)商，協(xié)商不成的由法院依法判決。

第四種是在第三種情形的前提下，離婚之前就已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)，若雙方?jīng)]有約定，該房屋理應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

第五種是夫妻一方在結(jié)婚之前以自己的名義貸款購(gòu)買(mǎi)了房屋，全額支付了首付款或者已經(jīng)償還了部分貸款，結(jié)婚后辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，且夫妻雙方共同償還剩余借款。此種情形下的房屋歸屬有較大爭(zhēng)議，《婚姻法司法解釋三》的規(guī)定也讓人們產(chǎn)生很多疑問(wèn)。下文的討論就圍繞此種情形展開(kāi)。

二、婚前一方按揭貸款、婚后共同還貸房屋所有權(quán)的性質(zhì)

對(duì)于《婚姻法司法解釋三》第十條規(guī)定的房屋所有權(quán)的性質(zhì)有不同的認(rèn)識(shí)。對(duì)于結(jié)婚前按揭貸款購(gòu)買(mǎi)房屋、結(jié)婚之后取得該房屋所有權(quán)的歸屬問(wèn)題，若夫妻雙方有約定的按約定處理;若沒(méi)有對(duì)此項(xiàng)房屋財(cái)產(chǎn)達(dá)成共識(shí)，則是夫妻共有財(cái)產(chǎn)還是夫妻一方個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，在理論上和實(shí)踐中存有較大的爭(zhēng)議，并出現(xiàn)了以下幾種觀點(diǎn)。

(一)物權(quán)登記說(shuō)

該觀點(diǎn)以當(dāng)事人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證登記的時(shí)間來(lái)分析該房屋所有權(quán)的歸屬。我國(guó)《物權(quán)法》采取登記生效主義，②嚴(yán)格按照法律規(guī)定推導(dǎo)出的以權(quán)屬登記的取得時(shí)間作為區(qū)分按揭房產(chǎn)是婚前所得還是婚后所得的時(shí)間點(diǎn)，可以說(shuō)這種推導(dǎo)在邏輯上無(wú)懈可擊，在適用上也十分簡(jiǎn)潔明快。如果購(gòu)房者在婚前已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，則該房屋屬于購(gòu)房者的個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。如果房產(chǎn)證是在雙方登記結(jié)婚后取得，既然我國(guó)婚姻法規(guī)定的夫妻財(cái)產(chǎn)制為婚后所得共同制，那么，除非雙方另有約定，房屋應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。購(gòu)房者于婚前所支付的購(gòu)房首付款和婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)歸還貸款部分則視為債務(wù)，由夫妻共同財(cái)產(chǎn)中償還。筆者認(rèn)為不能以取得房產(chǎn)證的時(shí)間作為判斷此類(lèi)房屋性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)楫?dāng)事人于婚前簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并支付該房屋首付款的行為是明確的，與銀行簽訂按揭貸款合同的時(shí)間是確定的，還貸義務(wù)人是確定的，而取得房產(chǎn)證的時(shí)間恰恰是不確定的。通常情況下房產(chǎn)證的取得時(shí)間常常不是購(gòu)房者自己可以控制的，當(dāng)事人可能因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商未繳納或者未足額交納土地出讓金等原因，開(kāi)發(fā)商因多種理由拖延為購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間，有的購(gòu)房者甚至已經(jīng)入住房屋多年也拿不到房產(chǎn)證。

(二)夫妻共同財(cái)產(chǎn)說(shuō)

此說(shuō)主要認(rèn)為即使一方結(jié)婚之前辦理按揭貸款并購(gòu)買(mǎi)了房屋，其所享有的只是買(mǎi)賣(mài)合同的債權(quán)，并沒(méi)有取得房屋的所有權(quán)，婚后辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記之后應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，結(jié)婚之后沒(méi)有參與購(gòu)買(mǎi)該房屋的一方都會(huì)和購(gòu)買(mǎi)一方共同償還銀行貸款，婚后能夠取得房屋所有權(quán)是夫妻雙方共同努力的結(jié)果，此類(lèi)房屋應(yīng)該屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在司法實(shí)踐中，如江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于婚姻法及司法解釋的一個(gè)征求意見(jiàn)稿，第十三條就支持共同財(cái)產(chǎn)說(shuō)，認(rèn)為:夫妻一方婚前以個(gè)人名義辦理房貸，且用個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首期房款，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，如果婚后取得房屋所有權(quán)的，無(wú)論登記于一方還是雙方名下，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。③

(三)個(gè)人財(cái)產(chǎn)說(shuō)

根據(jù)《物權(quán)法》第六條之規(guī)定，取得房屋所有權(quán)以登記為要件，產(chǎn)權(quán)證上寫(xiě)明的人就是該房屋所有權(quán)人，在結(jié)婚之前基于登記人支付了房屋首付款并簽訂貸款合同，合同產(chǎn)生的債權(quán)已經(jīng)擁有，即使結(jié)婚后登記取得房屋所有權(quán)，也是婚前一方已經(jīng)取得的債權(quán)的轉(zhuǎn)化形式，該房屋即為登記權(quán)利人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。在實(shí)踐中，上海市高院出臺(tái)的滬高法民一［2004］25號(hào)文件的規(guī)定也傾向此學(xué)說(shuō)。④

(四)個(gè)人財(cái)產(chǎn)與共同財(cái)產(chǎn)混合說(shuō)

持此種觀點(diǎn)學(xué)者又有不同的認(rèn)識(shí):一是夫妻一方在結(jié)婚之前已經(jīng)支付了首付款甚至償還了一些貸款時(shí)，此部分的財(cái)產(chǎn)是屬于這一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn);結(jié)婚之后夫妻雙方共同生活，另一方把這份房屋債務(wù)歸于夫妻的共同債務(wù)，并且參與共同償還銀行貸款，且婚前購(gòu)房者對(duì)此也毫無(wú)異議，可以認(rèn)為購(gòu)房者以不明示的行為表示同意與其分享房屋財(cái)產(chǎn)。

所以，此類(lèi)按揭房屋應(yīng)該區(qū)分為婚前還款與婚后還款兩部分，婚前還款部分屬于購(gòu)房者婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后還款部分作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)平均分割。二是根據(jù)房屋的原有價(jià)值和后增長(zhǎng)價(jià)值劃分個(gè)人財(cái)產(chǎn)和共同財(cái)產(chǎn)。對(duì)于一方結(jié)婚之前按揭貸款購(gòu)買(mǎi)房屋，支付了首付款并償還一部分貸款之后，與他人結(jié)婚，為了獲得房屋完整的所有權(quán)，用夫妻的共同財(cái)產(chǎn)償還了剩余貸款，根據(jù)對(duì)法律條文的理解原則上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)于婚后共同還貸這一行為看作是把后支付的貸款轉(zhuǎn)化為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)益，是對(duì)房屋的一種投資，類(lèi)似于婚姻法第十七條所規(guī)定的“生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益”。因此，在雙方離婚時(shí)，此類(lèi)房屋不能僅僅劃歸為所有權(quán)人個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)于夫妻應(yīng)共同享有的房產(chǎn)收益，應(yīng)另行分割。雙方各自婚前婚后已經(jīng)支付的樓款所占房屋原有按揭價(jià)款的比例乘以房屋現(xiàn)有的市場(chǎng)價(jià)值或者雙方認(rèn)可的價(jià)值。⑤