一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)編制財務(wù)計劃的意義

1.財務(wù)計劃是國家進行宏觀調(diào)控的重要信息

房地產(chǎn)開發(fā)的投資規(guī)模是與國家的產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)密切聯(lián)系的。而國家制訂產(chǎn)業(yè)政策又是與房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀和近期預(yù)測相聯(lián)系的。因此各企業(yè)編制的財務(wù)計劃經(jīng)所在地區(qū)匯總后，就為國家制訂宏觀計劃提供了重要信息。正確編制和執(zhí)行財務(wù)計劃，有利于提高國家預(yù)算的正確性，有利于國家有計劃地、合理地集中和調(diào)控建設(shè)資金，確定合理的房地產(chǎn)信貸規(guī)模。

2.財務(wù)計劃是搞好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部資源綜合平衡，保證開發(fā)經(jīng)營活動所必需的資金供應(yīng)的重要措施

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要組織正常的財務(wù)收支經(jīng)營活動，必須有財務(wù)計劃作為指導(dǎo)依據(jù)。財務(wù)計劃規(guī)定了計劃期內(nèi)企業(yè)財務(wù)收支的規(guī)模和開發(fā)經(jīng)營活動的成果。通過財務(wù)計劃的綜合平衡，科學(xué)地預(yù)測開發(fā)經(jīng)營過程中各個環(huán)節(jié)所需的資金，有計劃地組織商品房銷售活動眾在收入與支出之間進行平衡，在貨幣資金與庫存物資和設(shè)備之間進行平衡，使開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的人力、物力、財力得到充分發(fā)揮與協(xié)調(diào)發(fā)展，以期達到預(yù)定的經(jīng)營管理目標(biāo)。

二、財務(wù)計劃編制要求

為了充分發(fā)揮財務(wù)計劃的作用，必須要正確編制財務(wù)計劃，嚴格遵循如下幾點要點：

1.兼顧經(jīng)濟效益和社會效益

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品有著雙重屬性，即社會屬性和商品屬性。所謂“社會屬性”，就是房地產(chǎn)開發(fā)商品中的附屬產(chǎn)品像是綠化帶、道路等等都不是直接作為買賣商品直接進入買賣市場，即使是買賣房屋，也有可能由于安置需要降低其成本價格進行買賣，所以不能單純用經(jīng)濟效益來衡量，應(yīng)該同時兼顧居民的生活環(huán)境、生活質(zhì)量、社會穩(wěn)定等等，也就是要體現(xiàn)其社會效益。所謂“商品屬性”，就是開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品作為商品進入市場買賣，獲得收益補充耗費之外還有盈利，可作為擴大再生產(chǎn)、提高職工福利待遇之用，這有體現(xiàn)了其經(jīng)濟效益的一面。由此，在編制財務(wù)計劃時，必須要結(jié)合國內(nèi)國情，同時兼顧經(jīng)濟效益和社會效益，不可偏廢其一。

2.堅持實事求是的準(zhǔn)則

財務(wù)計劃的編制必須要切合實際，以上年度的實績、未完成項目結(jié)轉(zhuǎn)情況為前提，在總結(jié)企業(yè)管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)營管理經(jīng)驗，預(yù)測市場供需狀況，充分考慮企業(yè)現(xiàn)有的管理能力和資金實力，預(yù)測不利因素和經(jīng)營風(fēng)險，使計劃指標(biāo)既先進合理，又切實可行，讓企業(yè)員工通過努力可以完成計劃。在編制計劃的同時，還應(yīng)制訂各部門的相應(yīng)措施，便于日后檢查考核。

3.貫徹近期計劃和中長期計劃相結(jié)合的原則

編制財務(wù)計劃要貫徹近期計劃和中長期計劃相結(jié)合的原則，近期計劃要近一些、詳細一些，保證在一兩年就能完成，盡量做到以月保季、以季保年，做到前后銜接。如果遇到國家新政、市場環(huán)境變動等等情況，要立即調(diào)整計劃，進行適時補充調(diào)整，以便更好地實現(xiàn)年度計劃。中長期計劃要遠一些、宏觀一些，可以考慮兩個五年計劃，制定標(biāo)準(zhǔn)要有一定的超前性和預(yù)見性，起到統(tǒng)領(lǐng)的作用。

4.各指標(biāo)的確定要綜合全面、相互銜接

財務(wù)計劃的編制會涉及到很到指標(biāo)，指標(biāo)確立必須要全面綜合、相互銜接。比如說，從資金配置來看，進行一定規(guī)模的開發(fā)量，必須要有足額的資金投入，而這些資金來源必須要考慮清楚；從管理上來講，項目開發(fā)前會有很多的前期準(zhǔn)備工作，像是內(nèi)部員工配置、外部各部門的配合等等，都必須要考慮到位；從物質(zhì)準(zhǔn)備來講，工程項目經(jīng)確定，就要考慮設(shè)備訂貨，涉及到品種、數(shù)量和價格、到貨時間。因此財務(wù)計劃就要用貨幣形式，反映開發(fā)建設(shè)各階段的資金投入和取得，如有資金缺口，則應(yīng)考慮內(nèi)部挖潛或通過銀行貸款解決，使之財務(wù)計劃的各項相關(guān)指標(biāo)密切銜接，口徑一致。

作者：李華 單位：吉林省汪清縣房屋產(chǎn)權(quán)管理中心