摘  要：針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，提出了土地增值稅相應(yīng)的納稅方法，在遵循稅法與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的前提下，結(jié)合稅法的優(yōu)惠政策，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法進(jìn)行分析，以達(dá)到納稅籌劃的效果。本文通過(guò)稅收方案的比較，選擇稅負(fù)較輕的方案，減少納稅人的現(xiàn)金支出，有利于納稅人增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)     土地增值稅      納稅籌劃
        納稅籌劃是指納稅人以稅收政策為依據(jù)，在對(duì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)情況全面分析的基礎(chǔ)上，從多種納稅方案中進(jìn)行科學(xué)、合理的事前選擇和規(guī)劃的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。稅收籌劃不等同于偷稅和避稅，偷稅要受到法律制裁，避稅要受反避稅制約，而納稅籌劃則不然，它是在國(guó)家稅收法律允許的范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)納稅人稅負(fù)合理化。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日趨完善，納稅籌劃正成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)不可缺少的重要組成部分。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況和現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策，通過(guò)合理選擇和運(yùn)用納稅籌劃策略，盡可能地節(jié)稅，以提高稅后收益。
        一、開(kāi)發(fā)方式的納稅籌劃
        1、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)
        對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或?yàn)槁?lián)營(yíng)條約，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅，對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
        2、合作建房
        對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2010年欲征用甲單位總面積5萬(wàn)平方米商鋪?zhàn)≌_(kāi)發(fā)，并且甲單位2011年打算購(gòu)買(mǎi)其中的1萬(wàn)平方米商鋪用來(lái)出租。
        方案一：直接銷(xiāo)售方式
        房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)甲單位土地進(jìn)行商鋪?zhàn)≌_(kāi)發(fā)，并將其中的1萬(wàn)平方米商鋪銷(xiāo)售給甲單位，銷(xiāo)售價(jià)款為4000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額2800萬(wàn)元，增值額1200萬(wàn)元，增值率30%，則銷(xiāo)售甲單位商鋪應(yīng)繳納土地增值稅330萬(wàn)元（1100*30%=330萬(wàn)元）。
        方案二：合作建房
        甲單位與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《合作建房合同書(shū)》，合同規(guī)定：甲單位提供建房用地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供建房所需資金，甲單位與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司雙方按合建面積20:80的比例分成。按上述規(guī)定甲單位應(yīng)分得商鋪1萬(wàn)平方米，其屬于按比例分房自用，根據(jù)合作建房?jī)?yōu)惠政策免征土地增值稅。
        兩個(gè)方案比較，采用合作建房方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可節(jié)省土地增值稅330萬(wàn)元，不考慮其他因素，應(yīng)采用方案二。
        3、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
        企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
        例如，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是內(nèi)資企業(yè)，2009年為B公司開(kāi)發(fā)3萬(wàn)平方米得商業(yè)大廈。
        方案一：直接銷(xiāo)售商業(yè)大廈
        A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)待商業(yè)大廈建成后銷(xiāo)售給B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售額為15000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為9000萬(wàn)元，增值額為6000萬(wàn)元，增值率為40%，則銷(xiāo)售商業(yè)大廈應(yīng)繳納土地增值稅額為6000*30%=1800萬(wàn)元
        方案二：采用兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
        A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將大廈建成后，首先分立一個(gè)C企業(yè)，而后，C企業(yè)被兼并到B房地產(chǎn)企業(yè)，B企業(yè)支付給C 企業(yè)的交換價(jià)款中，非股權(quán)支付額不高于股本賬面價(jià)值的20%。根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，C企業(yè)通過(guò)上述兼并將商業(yè)大廈轉(zhuǎn)移到B企業(yè)，不征收土地增值稅，
        方案二與方案一相比，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓商業(yè)大廈可節(jié)省稅金為1800萬(wàn)元（1800-0=1800萬(wàn)元），不考慮其他因素，應(yīng)采用方案二。
        4、房地產(chǎn)的代建房行為
        房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
        根據(jù)稅法規(guī)定，如不采用代建房方式開(kāi)發(fā)，則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售時(shí)既要繳納土地增值稅又要繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，從而避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增值稅。
        二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的納稅籌劃
        房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按《實(shí)施細(xì)則》第七條一、二項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，下同）計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地廠開(kāi)發(fā)費(fèi)用按《實(shí)施細(xì)則》第一、二項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除，計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
        1、納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）
        2、納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*10%以內(nèi)， 其中利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除，對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。