城市房價(jià)與人口流動(dòng)關(guān)系的文獻(xiàn)綜述

　　摘要：城市房價(jià)與人口流動(dòng)之間存在著密切聯(lián)系。近年來，隨著城市化的深入發(fā)展及城市人才引進(jìn)政策的進(jìn)一步實(shí)施，房價(jià)呈現(xiàn)上漲的趨勢，人口流動(dòng)也愈演愈烈。文章通過梳理分析國內(nèi)外學(xué)者對城市房價(jià)與人口流動(dòng)之間關(guān)系的研究得出，關(guān)于房價(jià)與人口流動(dòng)相互影響效應(yīng)的不同觀點(diǎn)，包括影響方向、程度等方面。并根據(jù)目前普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)提出控制房價(jià)與合理應(yīng)對人口流動(dòng)的政策性建議，以供參考。

　　關(guān)鍵詞：城市房價(jià);人口流動(dòng);人口結(jié)構(gòu);人口遷移

　　一、引言

　　近年來，隨著中國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房價(jià)持續(xù)快速上漲。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)許多上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并帶動(dòng)大量就業(yè)，房價(jià)的波動(dòng)也深刻影響著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)穩(wěn)定。然而隨著我國城市化、工業(yè)化的迅猛發(fā)展，區(qū)域發(fā)展異質(zhì)性問題愈發(fā)凸顯。我國快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷變革優(yōu)化，導(dǎo)致我國人口來越多的人口流向了一、二線發(fā)達(dá)的東南沿海城市，或是城市中的發(fā)達(dá)區(qū)縣。同時(shí)，各城市的人才政策等的出臺(tái)也形成了人口流動(dòng)的一股推力。在這一過程中，房價(jià)的節(jié)節(jié)攀高成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)之一，并影響居民對房屋的購買行為。人口流動(dòng)是影響城市房價(jià)的重要因素之一，城市房價(jià)也對人口流入產(chǎn)生影響，這兩者存在著密切的相互影響關(guān)系。通過分析總結(jié)近幾年國內(nèi)外學(xué)者所做的研究得出，關(guān)于二者影響機(jī)制的理解，并得出合理的政策性建議。

　　二、人口流動(dòng)對房價(jià)的影響

　　(一)人口流動(dòng)與房價(jià)之間呈正相關(guān)關(guān)系

　　大部分學(xué)者認(rèn)為人口流動(dòng)對房價(jià)存在正相關(guān)的關(guān)系。除了戶籍人口增長對房價(jià)升高有顯著影響外，流動(dòng)人口的增長對于房價(jià)提升的作用不可忽視。部分學(xué)者還提出了兩者之間的作用模型，如采用 GMM 方法對 35 個(gè)大中城市進(jìn)行了實(shí)證分析，得出人口流動(dòng)對住房價(jià)格存在倒 “U”型關(guān)系。而部分學(xué)者持有不同意見，他們認(rèn)為城市人口、人口流動(dòng)率對房價(jià)存在顯著的促進(jìn)作用，并且房價(jià)呈“螺旋式”上升態(tài)勢。對于人口流動(dòng)對房價(jià)影響的時(shí)間長度，不同意見還包括認(rèn)為人口遷移對房價(jià)具有不持續(xù)的正向影響。兩者所持不同意見表明即便大多學(xué)者都認(rèn)可更多的人口帶來更大的住房需求并提升房價(jià)這一觀點(diǎn)。但在一個(gè)較長的時(shí)間維度內(nèi)，流動(dòng)人口增加所帶來的房價(jià)變動(dòng)趨勢仍是存疑的，給后續(xù)的研究帶來一個(gè)方向。

　　(二)高素質(zhì)流動(dòng)人口對房價(jià)產(chǎn)生更顯著的影響

　　研究發(fā)現(xiàn)，近年來，隨著高校擴(kuò)招政策實(shí)施，跨區(qū)域流動(dòng)的高校畢業(yè)生逐漸增多，成為對房價(jià)升高產(chǎn)生較大影響的群體。同時(shí)，受到購買力的影響，大學(xué)生人口遷移對房價(jià)的影響存在滯后性。陸銘等通過研究發(fā)現(xiàn)，移民占比變化對房價(jià)的影響主要是通過城市移民和收入水平較高的移民來實(shí)現(xiàn)的。流動(dòng)人口收入和教育程度有所關(guān)聯(lián)，流動(dòng)人口教育程度越高，得到的薪資也可能比較高。除了收入和受教育程度，不同年齡的流動(dòng)人口對于房價(jià)影響的程度也不同，在27～37 歲階段影響最大。綜上，現(xiàn)有的文獻(xiàn)對于流動(dòng)人口的深入研究主要在流動(dòng)人口的收入、受教育程度、年齡等方面，而對于性別、生育率等社會(huì)學(xué)人口特征維度的思考較少，值得深入探究。

　　(三)東部發(fā)達(dá)城市房價(jià)對于人口流動(dòng)更敏感

　　城市等級(jí)的差異會(huì)造成人口流動(dòng)對房價(jià)影響強(qiáng)度的差異，不同區(qū)域的城市房價(jià)對于人口流入的敏感度也不相同，這點(diǎn)在眾多學(xué)者的文獻(xiàn)中得到驗(yàn)證。從地區(qū)的角度來看，東部人口流動(dòng)的變化對住宅價(jià)格產(chǎn)生的波動(dòng)幅度相對西部顯著，中部地區(qū)城市人口流動(dòng)率對房價(jià)的影響則不顯著。有的學(xué)者對于不同區(qū)域流動(dòng)人口對房價(jià)影響程度進(jìn)行了對比，發(fā)現(xiàn)流動(dòng)人口在東西部對房價(jià)的影響存在顯著的異質(zhì)性。總地來說，我國的發(fā)達(dá)城市可開發(fā)用地稀少，地價(jià)昂貴，人口密度大，住房需求大，整體上處于供不應(yīng)求狀態(tài)，因此房價(jià)對于流動(dòng)人口更為敏感。

　　(四)人口流動(dòng)影響房價(jià)過程中的特殊現(xiàn)象

　　人口流動(dòng)作用于房價(jià)的過程中，會(huì)出現(xiàn)一些不尋常的現(xiàn)象，如空間失配。李超等在論文中提到，由于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的存在，部分流入人口仍選在流出地買房，造成中國城市住房需求空間失配問題。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是我國城市化進(jìn)程中不可避免的一種狀態(tài)，如何解決這一問題值得探討。

　　(五)移民增加及不同素質(zhì)移民對城市房價(jià)影響研究綜述

　　國外的文獻(xiàn)多探討移民(通常為國際移民)帶來的房價(jià)影響。Arno J. van der Vlist認(rèn)為移民提高了城市的平均房價(jià)。而另一學(xué)者Yingchao Lin提出在國家層面上人口流入1%將帶來1%的城市房價(jià)增長，而區(qū)域?qū)用嫔?%的人口流入則會(huì)帶來東部地區(qū)1.34%的房價(jià)增長，人口流入對西部地區(qū)房價(jià)影響不明顯。而對于移民影響房價(jià)的時(shí)長，J. S. Fetze認(rèn)為，大規(guī)模移民的流入短期內(nèi)對流入地的房價(jià)影響較大。可以發(fā)現(xiàn)，國際人口流動(dòng)所帶來對房價(jià)的影響與國內(nèi)區(qū)域間(通常為省際、市際)人口流動(dòng)帶來的影響相似，也同樣存在長期情況下，移民對于房價(jià)影響機(jī)制無法確定這一問題。

　　三、房價(jià)對于人口流動(dòng)的影響

　　(一)房價(jià)對人口流動(dòng)的影響不顯著

　　有學(xué)者認(rèn)為，雖然高房價(jià)表示流入城市的人口需要更多的生活成本購買房屋，城市相對高的生活消費(fèi)水平也會(huì)相對地提高流入人口的生活成本，但是城市吸引人口流入的主要因素之一為較高的工資水平，這抵消了高房價(jià)帶來的負(fù)面影響，因此房價(jià)未對人口流動(dòng)產(chǎn)生顯著的影響。這一觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了兩個(gè)不同方向影響效應(yīng)的抵消結(jié)果，體現(xiàn)了一定的辯證性，但并不是目前的主流觀點(diǎn)。

　　(二)高房價(jià)能促進(jìn)人口流入

　　較多的學(xué)者認(rèn)為持續(xù)上漲的房價(jià)不僅不會(huì)阻礙人口的流入，反而會(huì)產(chǎn)生促進(jìn)作用。城市的房價(jià)雖然處在高位，但是城市房屋的周圍環(huán)境擁有更齊全、更優(yōu)質(zhì)的公共品，這能促進(jìn)流向城市人口的生活質(zhì)量的提高，帶給他們更高的效用;城市擁有更優(yōu)質(zhì)的教育資源和就業(yè)機(jī)會(huì)，提供了更好的個(gè)人發(fā)展的機(jī)會(huì)。這些效用的提高足以彌補(bǔ)流入人口的房屋購置成本與生活成本帶來的負(fù)面影響。另外，介于近年來房屋價(jià)格處于持續(xù)上漲的趨勢，持有房屋會(huì)不斷地增加家庭的名義財(cái)富，盡管有些家庭購買房屋并不是出于投資性需求。從效用的角度和名義財(cái)富的角度出發(fā)，學(xué)者們給出的觀點(diǎn)是高房價(jià)對人口流入存在著促進(jìn)作用。

　　推薦閱讀：人口與經(jīng)濟(jì)雜志北大核心期刊投稿