2011年1月28日，上海、重慶兩城市同時試點對個人住房征收房產(chǎn)稅。此次試點是一次地方財稅改革的有益探索和嘗試，有助于其他地區(qū)逐步推進(jìn)地方財稅制度改革。然而上海搜房網(wǎng)對房產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅滯納金、房產(chǎn)稅執(zhí)行效果、房產(chǎn)稅或可取代限購令等方面進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)：對人均超出60平方米的新購房征稅，近39.01%受訪者認(rèn)為該標(biāo)準(zhǔn)偏低，只有17.45%的受訪者認(rèn)為該標(biāo)準(zhǔn)偏高；對房產(chǎn)稅執(zhí)行效果，34.04%受訪者認(rèn)為不好，只有6.38%的受訪者認(rèn)為執(zhí)行效果好；對房產(chǎn)稅取代限購令，43.97%受訪者認(rèn)為可行，37.59%的受訪者則認(rèn)為房產(chǎn)稅不可取代限購令。實際上，從兩地征收房產(chǎn)稅情況看，在打壓房價方面效果并沒有預(yù)期明顯，房價下跌的主要動因還是限購措施的推行。在未來取消“限購令”，通過征收房產(chǎn)稅調(diào)控樓市是必然趨勢，關(guān)鍵是如何征收。相關(guān)部門應(yīng)在兩試點城市征收方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)研，對房產(chǎn)稅征收模式進(jìn)行改革，糾正試點城市存在的問題，借鑒其經(jīng)驗，通過征收房產(chǎn)稅達(dá)到引導(dǎo)住房消費、有效配置房地產(chǎn)資源的目的。

一、試點城市房產(chǎn)稅征收模式存在的問題

1．偏離財產(chǎn)稅的特性。財產(chǎn)稅是以各種財產(chǎn)為征稅對象的稅收。財產(chǎn)稅的課稅對象具有非流動性，即對存量財產(chǎn)征收。財產(chǎn)稅有對個人全部財產(chǎn)課稅，也有對某一種財產(chǎn)課稅的；有對財產(chǎn)占有額課稅，也有對轉(zhuǎn)移中的財產(chǎn)額課稅的。各國對財產(chǎn)稅的具體名稱不同，如美國稱財產(chǎn)稅，英國稱不動產(chǎn)稅，聯(lián)邦德國稱不動產(chǎn)取得稅，墨西哥稱房地產(chǎn)稅等。我國多年討論征收的房產(chǎn)稅，也是向房產(chǎn)占有或使用者征收的一種財產(chǎn)稅。而商品稅也稱流轉(zhuǎn)稅，是對商品流轉(zhuǎn)額和非商品流轉(zhuǎn)額課征的稅種。商品流轉(zhuǎn)額是指在商品生產(chǎn)和經(jīng)營過程中，由于銷售或購進(jìn)商品而發(fā)生的貨幣金額。非商品流轉(zhuǎn)額是指因非商品生產(chǎn)經(jīng)營的各種勞務(wù)而發(fā)生的貨幣金額。商品稅具有流動性，如對房地產(chǎn)交易征收的營業(yè)稅。從兩試點城市房產(chǎn)稅征收辦法看，上海是對本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房征稅；重慶是對個人擁有的獨棟商品住宅以及個人新購的高檔住房（指建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房）和在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房征稅。可見，兩城市房產(chǎn)稅的征稅對象應(yīng)屬于商品稅性質(zhì)，重慶的房產(chǎn)稅更像高檔消費品稅，偏離了財產(chǎn)稅的特性。

2．偏離稅收的公平收入分配職能。稅收的收入分配職能是指通過運用稅收工具實現(xiàn)社會公平。稅收的公平包括征稅環(huán)節(jié)的公平和用稅環(huán)節(jié)的公平。征稅環(huán)節(jié)要做到公平，首先是制度設(shè)計上的公平，房產(chǎn)稅在制度設(shè)計上應(yīng)體現(xiàn)在房產(chǎn)稅納稅人的支付能力上，如果納稅人擁有更多的房產(chǎn)則支付能力更強，所以應(yīng)對納稅人過多的存量房產(chǎn)征稅才能體現(xiàn)房產(chǎn)稅征收的公平職能。從上海和重慶試點方案中的征稅對象看，在制度設(shè)計上對新購房者、年輕的非本市居民、外籍人士等是不公平的，偏離了稅收的公平收入分配職能。

3．稅率偏低達(dá)不到征稅目的。上海的房產(chǎn)稅是按交易價格的70%計算征收，稅率0.6%，如果房屋交易價格為300萬元，應(yīng)交房產(chǎn)稅為1.26萬元，能買得起300萬元房屋的人也能交得起1.26萬元的稅，對高收入者來說，不會起到任何抑制購房意愿的作用，但是對收入中下等的購房者來說，卻是不輕的負(fù)擔(dān)。重慶是以房產(chǎn)交易價作為房產(chǎn)稅征稅基數(shù)，獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%，重慶征稅方案中規(guī)定的稅率也過低。從稅率看，兩試點城市對房產(chǎn)稅的征收均流于形式，無實際意義，達(dá)不到征稅目的。

二、房產(chǎn)稅征收模式的探討

中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，2012年要繼續(xù)推進(jìn)“房產(chǎn)稅改革試點”。房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，其制度體系的構(gòu)建不能急于求成，不可能在短時間內(nèi)解決房價過高的問題。筆者認(rèn)為對個人房產(chǎn)稅征收模式的確定，應(yīng)注意以下三個方面：

1．明確征稅目的。對個人開征房地產(chǎn)稅必須在利于地方稅收體系建設(shè)，解決地方穩(wěn)定財政收入來源的同時，抑制房價，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。通過對個人征收房產(chǎn)稅，讓占有房產(chǎn)多的人交稅，占有越多，交稅越多，從而抑制在住房消費上的奢靡，為社會節(jié)約住房資源和土地資源。通過對個人征收房產(chǎn)稅，對保有環(huán)節(jié)的住房財富進(jìn)行再分配，從而縮小整個社會財富的分配懸殊。

2．制定房產(chǎn)稅法。現(xiàn)行的《房產(chǎn)稅暫行條例》是1986年制定的，已經(jīng)不能適應(yīng)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，兩個試點城市制定的房產(chǎn)稅暫行辦法也不統(tǒng)一。本人認(rèn)為應(yīng)該由全國人大制定房產(chǎn)稅法，具體實施細(xì)則各地可以根據(jù)自己的實際情況進(jìn)行微調(diào)，以保證各地房產(chǎn)稅征收的公平，解決當(dāng)前出現(xiàn)的“法律撞車”現(xiàn)象，提高房產(chǎn)稅征收的權(quán)威性。

（1）通過房產(chǎn)稅法明確規(guī)定個人房產(chǎn)稅征收范圍。從世界上130多個國家和地區(qū)征收房產(chǎn)稅的實踐看，房產(chǎn)稅是對個人擁有住房普遍征收，無論是增量和存量都在納稅范圍內(nèi)。我國應(yīng)該按家庭實際擁有住房即存量房作為征收個人房產(chǎn)稅的征稅對象，讓擁有更多房產(chǎn)的人繳納房產(chǎn)稅，從而實現(xiàn)稅收的公平職能。

（2）統(tǒng)一規(guī)定個人房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。兩個試點城市計稅依據(jù)統(tǒng)一規(guī)定以房產(chǎn)交易價為應(yīng)稅住房的計稅價值，條件成熟時，以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)。在美國的房產(chǎn)稅就是根據(jù)個人財產(chǎn)的市值作為稅基評估的主要依據(jù)，按一定比例計算征收。筆者認(rèn)為房產(chǎn)稅法中應(yīng)該明確規(guī)定以評估價值作為計稅依據(jù)。

（3）規(guī)定個人房產(chǎn)稅的征收幅度。房產(chǎn)稅稅率偏低達(dá)不到征稅目的，太高也不合理，如何設(shè)置稅率，可參考其他國家的經(jīng)驗。在美國不同的州或同一個州不同的城市，房產(chǎn)稅稅率都不一樣，最高的地區(qū)可以達(dá)到3%，大多數(shù)地區(qū)的房產(chǎn)稅率都在1%～2%之間，鄉(xiāng)村的稅率僅0.9%。我國在房產(chǎn)稅法中可以設(shè)置稅率范圍，統(tǒng)一規(guī)定按擁有房產(chǎn)的面積實行累進(jìn)稅率，如家庭擁有住房面積在普通住宅144平方米以下可免稅，144～200平方米稅率1%～3%，200平方米以上稅率3%～5%等。具體執(zhí)行時，由各省根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況、人均收入、居住環(huán)境等確定適合各省的房產(chǎn)稅率。