2011年1月28日，上海、重慶兩城市同時(shí)試點(diǎn)對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。此次試點(diǎn)是一次地方財(cái)稅改革的有益探索和嘗試，有助于其他地區(qū)逐步推進(jìn)地方財(cái)稅制度改革。然而上海搜房網(wǎng)對(duì)房產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅滯納金、房產(chǎn)稅執(zhí)行效果、房產(chǎn)稅或可取代限購(gòu)令等方面進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)：對(duì)人均超出60平方米的新購(gòu)房征稅，近39.01%受訪者認(rèn)為該標(biāo)準(zhǔn)偏低，只有17.45%的受訪者認(rèn)為該標(biāo)準(zhǔn)偏高；對(duì)房產(chǎn)稅執(zhí)行效果，34.04%受訪者認(rèn)為不好，只有6.38%的受訪者認(rèn)為執(zhí)行效果好；對(duì)房產(chǎn)稅取代限購(gòu)令，43.97%受訪者認(rèn)為可行，37.59%的受訪者則認(rèn)為房產(chǎn)稅不可取代限購(gòu)令。實(shí)際上，從兩地征收房產(chǎn)稅情況看，在打壓房?jī)r(jià)方面效果并沒(méi)有預(yù)期明顯，房?jī)r(jià)下跌的主要?jiǎng)右蜻€是限購(gòu)措施的推行。在未來(lái)取消“限購(gòu)令”，通過(guò)征收房產(chǎn)稅調(diào)控樓市是必然趨勢(shì)，關(guān)鍵是如何征收。相關(guān)部門(mén)應(yīng)在兩試點(diǎn)城市征收方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)研，對(duì)房產(chǎn)稅征收模式進(jìn)行改革，糾正試點(diǎn)城市存在的問(wèn)題，借鑒其經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)征收房產(chǎn)稅達(dá)到引導(dǎo)住房消費(fèi)、有效配置房地產(chǎn)資源的目的。

一、試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅征收模式存在的問(wèn)題

1．偏離財(cái)產(chǎn)稅的特性。財(cái)產(chǎn)稅是以各種財(cái)產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅收。財(cái)產(chǎn)稅的課稅對(duì)象具有非流動(dòng)性，即對(duì)存量財(cái)產(chǎn)征收。財(cái)產(chǎn)稅有對(duì)個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)課稅，也有對(duì)某一種財(cái)產(chǎn)課稅的；有對(duì)財(cái)產(chǎn)占有額課稅，也有對(duì)轉(zhuǎn)移中的財(cái)產(chǎn)額課稅的。各國(guó)對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的具體名稱(chēng)不同，如美國(guó)稱(chēng)財(cái)產(chǎn)稅，英國(guó)稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)稅，聯(lián)邦德國(guó)稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)取得稅，墨西哥稱(chēng)房地產(chǎn)稅等。我國(guó)多年討論征收的房產(chǎn)稅，也是向房產(chǎn)占有或使用者征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。而商品稅也稱(chēng)流轉(zhuǎn)稅，是對(duì)商品流轉(zhuǎn)額和非商品流轉(zhuǎn)額課征的稅種。商品流轉(zhuǎn)額是指在商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于銷(xiāo)售或購(gòu)進(jìn)商品而發(fā)生的貨幣金額。非商品流轉(zhuǎn)額是指因非商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各種勞務(wù)而發(fā)生的貨幣金額。商品稅具有流動(dòng)性，如對(duì)房地產(chǎn)交易征收的營(yíng)業(yè)稅。從兩試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅征收辦法看，上海是對(duì)本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房征稅；重慶是對(duì)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅以及個(gè)人新購(gòu)的高檔住房（指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房）和在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含第二套）以上的普通住房征稅?？梢?jiàn)，兩城市房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象應(yīng)屬于商品稅性質(zhì)，重慶的房產(chǎn)稅更像高檔消費(fèi)品稅，偏離了財(cái)產(chǎn)稅的特性。

2．偏離稅收的公平收入分配職能。稅收的收入分配職能是指通過(guò)運(yùn)用稅收工具實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。稅收的公平包括征稅環(huán)節(jié)的公平和用稅環(huán)節(jié)的公平。征稅環(huán)節(jié)要做到公平，首先是制度設(shè)計(jì)上的公平，房產(chǎn)稅在制度設(shè)計(jì)上應(yīng)體現(xiàn)在房產(chǎn)稅納稅人的支付能力上，如果納稅人擁有更多的房產(chǎn)則支付能力更強(qiáng)，所以應(yīng)對(duì)納稅人過(guò)多的存量房產(chǎn)征稅才能體現(xiàn)房產(chǎn)稅征收的公平職能。從上海和重慶試點(diǎn)方案中的征稅對(duì)象看，在制度設(shè)計(jì)上對(duì)新購(gòu)房者、年輕的非本市居民、外籍人士等是不公平的，偏離了稅收的公平收入分配職能。

3．稅率偏低達(dá)不到征稅目的。上海的房產(chǎn)稅是按交易價(jià)格的70%計(jì)算征收，稅率0.6%，如果房屋交易價(jià)格為300萬(wàn)元，應(yīng)交房產(chǎn)稅為1.26萬(wàn)元，能買(mǎi)得起300萬(wàn)元房屋的人也能交得起1.26萬(wàn)元的稅，對(duì)高收入者來(lái)說(shuō)，不會(huì)起到任何抑制購(gòu)房意愿的作用，但是對(duì)收入中下等的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，卻是不輕的負(fù)擔(dān)。重慶是以房產(chǎn)交易價(jià)作為房產(chǎn)稅征稅基數(shù)，獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%；在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%，重慶征稅方案中規(guī)定的稅率也過(guò)低。從稅率看，兩試點(diǎn)城市對(duì)房產(chǎn)稅的征收均流于形式，無(wú)實(shí)際意義，達(dá)不到征稅目的。

二、房產(chǎn)稅征收模式的探討

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，2012年要繼續(xù)推進(jìn)“房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”。房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，其制度體系的構(gòu)建不能急于求成，不可能在短時(shí)間內(nèi)解決房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。筆者認(rèn)為對(duì)個(gè)人房產(chǎn)稅征收模式的確定，應(yīng)注意以下三個(gè)方面：

1．明確征稅目的。對(duì)個(gè)人開(kāi)征房地產(chǎn)稅必須在利于地方稅收體系建設(shè)，解決地方穩(wěn)定財(cái)政收入來(lái)源的同時(shí)，抑制房?jī)r(jià)，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。通過(guò)對(duì)個(gè)人征收房產(chǎn)稅，讓占有房產(chǎn)多的人交稅，占有越多，交稅越多，從而抑制在住房消費(fèi)上的奢靡，為社會(huì)節(jié)約住房資源和土地資源。通過(guò)對(duì)個(gè)人征收房產(chǎn)稅，對(duì)保有環(huán)節(jié)的住房財(cái)富進(jìn)行再分配，從而縮小整個(gè)社會(huì)財(cái)富的分配懸殊。

2．制定房產(chǎn)稅法?，F(xiàn)行的《房產(chǎn)稅暫行條例》是1986年制定的，已經(jīng)不能適應(yīng)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，兩個(gè)試點(diǎn)城市制定的房產(chǎn)稅暫行辦法也不統(tǒng)一。本人認(rèn)為應(yīng)該由全國(guó)人大制定房產(chǎn)稅法，具體實(shí)施細(xì)則各地可以根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行微調(diào)，以保證各地房產(chǎn)稅征收的公平，解決當(dāng)前出現(xiàn)的“法律撞車(chē)”現(xiàn)象，提高房產(chǎn)稅征收的權(quán)威性。

（1）通過(guò)房產(chǎn)稅法明確規(guī)定個(gè)人房產(chǎn)稅征收范圍。從世界上130多個(gè)國(guó)家和地區(qū)征收房產(chǎn)稅的實(shí)踐看，房產(chǎn)稅是對(duì)個(gè)人擁有住房普遍征收，無(wú)論是增量和存量都在納稅范圍內(nèi)。我國(guó)應(yīng)該按家庭實(shí)際擁有住房即存量房作為征收個(gè)人房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象，讓擁有更多房產(chǎn)的人繳納房產(chǎn)稅，從而實(shí)現(xiàn)稅收的公平職能。

（2）統(tǒng)一規(guī)定個(gè)人房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。兩個(gè)試點(diǎn)城市計(jì)稅依據(jù)統(tǒng)一規(guī)定以房產(chǎn)交易價(jià)為應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值，條件成熟時(shí)，以房產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)。在美國(guó)的房產(chǎn)稅就是根據(jù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的市值作為稅基評(píng)估的主要依據(jù)，按一定比例計(jì)算征收。筆者認(rèn)為房產(chǎn)稅法中應(yīng)該明確規(guī)定以評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。

（3）規(guī)定個(gè)人房產(chǎn)稅的征收幅度。房產(chǎn)稅稅率偏低達(dá)不到征稅目的，太高也不合理，如何設(shè)置稅率，可參考其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。在美國(guó)不同的州或同一個(gè)州不同的城市，房產(chǎn)稅稅率都不一樣，最高的地區(qū)可以達(dá)到3%，大多數(shù)地區(qū)的房產(chǎn)稅率都在1%～2%之間，鄉(xiāng)村的稅率僅0.9%。我國(guó)在房產(chǎn)稅法中可以設(shè)置稅率范圍，統(tǒng)一規(guī)定按擁有房產(chǎn)的面積實(shí)行累進(jìn)稅率，如家庭擁有住房面積在普通住宅144平方米以下可免稅，144～200平方米稅率1%～3%，200平方米以上稅率3%～5%等。具體執(zhí)行時(shí)，由各省根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況、人均收入、居住環(huán)境等確定適合各省的房產(chǎn)稅率。