一、延續(xù)政策，科學(xué)管控

從我國上世紀(jì)90年代末的住房貨幣化改革到現(xiàn)在，我國房地產(chǎn)市場在獲得長足發(fā)展的同時，也積累諸多負(fù)面因素。其中，投機(jī)性需求使得各地房價虛高，已導(dǎo)致目前大中城市的房價泡沫化趨勢日益嚴(yán)重。在吸取美國次貸危機(jī)教訓(xùn)和對我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展負(fù)責(zé)的內(nèi)在要求下，這屆中央政府走出了延續(xù)政策，科學(xué)管控的道路。盡管我國民間存在著“越調(diào)越漲”的呼聲，但其宏觀調(diào)控的價值取向是正確的。

二、價值判斷下對房地產(chǎn)發(fā)展影響的解讀

在以上價值判斷下來解讀對房地產(chǎn)發(fā)展的影響，可從以下兩個方面來展開。

(一)原則性影響方面

所謂原則性影響方面，主要是從中央政府所提出的調(diào)控思路來講的。盡管其還未形成具體的可操作路徑，但卻為區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)控提供了約束條件。從最近出臺的針對二手房交易新政來看，中央加強(qiáng)了對市場的調(diào)控力度，促使各地方政府必須制定出符合自身發(fā)展實際的政策。從這一方面的影響力來看，其對于房地產(chǎn)發(fā)展途徑的選擇具有很強(qiáng)的路徑指向性。

(二)功能性影響方面

功能性影響，主要是從地方政府的調(diào)控措施中來獲得的。不難看出，受第二財政的利益驅(qū)使，各地在房地產(chǎn)市場的調(diào)控上形成了與中央政府之間的博弈態(tài)勢，這種狀況可能出現(xiàn)兩種情形:(1)強(qiáng)化當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展與國家層面要求的一致性;(2)建立具有區(qū)域植根性的房地產(chǎn)發(fā)展途徑。

三、解讀引導(dǎo)下的發(fā)展途徑選擇

(一)持續(xù)發(fā)展

從打破二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實施城鎮(zhèn)化建設(shè)的角度來看，推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展是一項長期工作，并不是當(dāng)前部分人所理解的“嚴(yán)控”其發(fā)展。因此，建立可持續(xù)發(fā)展模式則成為房地產(chǎn)發(fā)展途徑的首先選擇。在占據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地時應(yīng)充分考慮到當(dāng)?shù)氐募Z食安全問題，并妥善解決失地農(nóng)戶的補(bǔ)償問題。惟有這樣，才能滿足真正意義上的城鎮(zhèn)化建設(shè)之需。

(二)有序發(fā)展

無論是從當(dāng)?shù)卣牡诙斦砜矗€是著眼于開發(fā)商的盈利空間，房地產(chǎn)發(fā)展都存在著顯著的經(jīng)濟(jì)價值。但正因如此，使得部分地方的地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了畸形狀況。因此，房地產(chǎn)發(fā)展途徑還應(yīng)遵循有序的原則。即應(yīng)根據(jù)市場覆蓋范圍內(nèi)消費者的實際和潛在購買數(shù)量，有計劃、有步驟地進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)。另外，還應(yīng)建立好商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、保障房之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)。

(三)本土發(fā)展

所謂本土發(fā)展，則指建立起區(qū)域植根性的發(fā)展模式。如某區(qū)域的城鎮(zhèn)化建設(shè)壓力相對于中、西部地區(qū)較弱，在二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)被逐漸打破的情況下，應(yīng)著手研究提升房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量，而嚴(yán)控開發(fā)數(shù)量。著重在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等高端領(lǐng)域做文章，這樣在推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也充分利用了當(dāng)?shù)貙氋F的土地資源。

四、目前需要開展的工作

(一)房產(chǎn)企業(yè)的項目選擇

應(yīng)加大保障房項目的建設(shè)力度。保障性住房的建設(shè)仍然歸屬于城市整體建設(shè)的規(guī)劃之中。城市整體建設(shè)規(guī)劃包括:各功能區(qū)的布局、人口的有序分布、生產(chǎn)力的科學(xué)設(shè)置等。因此，保障房在建設(shè)前應(yīng)首先滿足這一大前提。同時，保障性住房具有較強(qiáng)的正外部性(社會公益性)，這就需要將方便、適宜等要素引入保障房的布局規(guī)劃中。具體而言，就是盡量做到周邊配套設(shè)施的齊備以及區(qū)位的相對優(yōu)越。畢竟，入住保障性住房家庭戶的收入處于工薪階層的中下水平。政府不應(yīng)在區(qū)位設(shè)置上增加他們的交通出行成本。

(二)房產(chǎn)企業(yè)的項目營銷

一般而言，當(dāng)?shù)叵M者在購買房產(chǎn)時存在品牌意識，即該房產(chǎn)是由哪家房地產(chǎn)商開發(fā)的。同時，房地產(chǎn)商的品牌建立，往往又是通過商品房來實現(xiàn)的。因此，在產(chǎn)品組合時要強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用房的品牌效應(yīng)。需要明白，對于房產(chǎn)商品來說其對于低收入家庭的需求彈性更大。

(三)房產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃

目前諸多同行在涉及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題時，往往較為謹(jǐn)慎。筆者認(rèn)為，一味地從社會道德、民生領(lǐng)域來打壓樓市是不可取的。畢竟，房地產(chǎn)業(yè)作為帶動諸多其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的驅(qū)動力的本質(zhì)無法改變。同時，城市化進(jìn)程對房地產(chǎn)業(yè)的依賴也不會在短期內(nèi)消失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，應(yīng)在成本控制上下工夫。規(guī)避現(xiàn)有金融歧視政策的干擾。

五、結(jié)論

十八大之后，中央仍然延續(xù)著上屆政府的調(diào)控態(tài)度，這就使房地產(chǎn)市場環(huán)境的動態(tài)演化具備很強(qiáng)的預(yù)見性。針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控具有很強(qiáng)的區(qū)域同質(zhì)性，但各區(qū)域存在著自然和社會資源稟賦條件的差異性，這就為建立中觀層面房地產(chǎn)發(fā)展的具體途徑提出了要求。在承認(rèn)現(xiàn)實、有序發(fā)展，以及延續(xù)政策、科學(xué)管控的價值判斷下，針對房地產(chǎn)發(fā)展途徑的選擇可從持續(xù)發(fā)展、有序發(fā)展、本土發(fā)展等三個方面進(jìn)行。需要強(qiáng)調(diào)的是，應(yīng)結(jié)合中觀區(qū)域的實際來進(jìn)行途徑選擇。最后，本文權(quán)當(dāng)拋磚引玉之用。

作者：張洪云 單位：安徽省靈璧縣委黨校