第一篇

一、根據(jù)管理需要完善相應(yīng)的法律法規(guī)

法律法規(guī)的制定是為了更好的約束企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加迅速，這使得當(dāng)前一些法律對(duì)房地產(chǎn)的約束力有所降低，在這種背景下加速法律法規(guī)的完善是非常有必要的，特別是通過借鑒國外發(fā)達(dá)的管理經(jīng)驗(yàn)完善我國的法規(guī)，并形成一套具有我國特色的法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的約束。首先需要根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)涉及房地產(chǎn)行業(yè)的法規(guī)進(jìn)行完善，我國現(xiàn)階段正在對(duì)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及《建筑法》進(jìn)行完善，通過各種制度的完善將經(jīng)濟(jì)管理擴(kuò)展到包括房地產(chǎn)建設(shè)、開發(fā)以及后期服務(wù)，從而提高房地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)的嚴(yán)肅性。其次是對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序進(jìn)行不斷完善。目前房地產(chǎn)供需出現(xiàn)不平衡現(xiàn)象，并且業(yè)主在入住后產(chǎn)生的一系列的房產(chǎn)糾紛會(huì)讓業(yè)主維權(quán)比較困難，通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的完善以及法規(guī)的制定就能夠在維護(hù)市場(chǎng)秩序的同時(shí)而降低政府的干預(yù)程度。

二、明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)

制定明確的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)是指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)開展各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的關(guān)鍵，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)的引導(dǎo)合理的開展各項(xiàng)活動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)的快速健康發(fā)展需要長(zhǎng)期目標(biāo)的指引，特別是在了解我國房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展歷程以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展行情，根據(jù)這些制定的目標(biāo)才會(huì)更有執(zhí)行力，才能夠更加凸顯房地產(chǎn)今后的發(fā)展規(guī)劃。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)的制定時(shí)房地產(chǎn)在長(zhǎng)期的發(fā)展過程中所需要達(dá)到的一個(gè)計(jì)劃，目標(biāo)的制定必須要保障國民生活以及經(jīng)濟(jì)水平的穩(wěn)步增長(zhǎng)，把房地產(chǎn)政策的指導(dǎo)思想擴(kuò)展到房地產(chǎn)的行為目標(biāo)和房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，積極引導(dǎo)和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)監(jiān)督管理機(jī)制

監(jiān)督管理機(jī)制是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的有利措施，通過制定嚴(yán)格的監(jiān)管制度維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理。調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理需要政府和房地產(chǎn)行業(yè)自身共同努力，比如：政府方面可以根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展行情，建立相應(yīng)的監(jiān)督管理部門，并賦予監(jiān)管部門一定的權(quán)利，有這些部門代替政府行使監(jiān)督管理的權(quán)利。同時(shí)政府也可以制定一定的管理政策，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，通過中央和地方政府政策的有機(jī)結(jié)合，為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理奠定基礎(chǔ)。其次房地產(chǎn)市場(chǎng)自身也應(yīng)該加強(qiáng)調(diào)節(jié)能力，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理及時(shí)探尋導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益得或失的原因，并進(jìn)行科學(xué)分析；同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)完善自身行為應(yīng)該從項(xiàng)目的投招標(biāo)以及施工階段抓起，不斷根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展行情對(duì)自身的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的順利進(jìn)行是維持國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)固發(fā)展的主要原因，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下政府和房地產(chǎn)應(yīng)該共同為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)提出解決措施，從完善相應(yīng)的法律法規(guī)、明確房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)以及強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)監(jiān)督管理機(jī)制等方面探討。只有這樣才能不斷提高房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的能力，從而促使房地產(chǎn)行業(yè)的健康、快速發(fā)展。

作者：金加愉 王芳 單位：浙江嘉興市住房保障局

第二篇

一、制定連續(xù)性政策，明確管理目標(biāo)

目前，我國正處于體制改革的重要時(shí)期，需要不斷進(jìn)行產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，所以我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵就是“轉(zhuǎn)型和發(fā)展”。“我國政府需要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于改善國民居住條件和提高生活質(zhì)量的重要作用，以及其在我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的特殊地位。”政府需要制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃。我國房地產(chǎn)行業(yè)處于初級(jí)發(fā)展階段，需要制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃，以保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。同時(shí)，在連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃的背景下，政府需要明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，以此緩解日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)需求之間的矛盾。連續(xù)性政策的制定可以維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和諧，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。其三，應(yīng)制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。在了解我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的基礎(chǔ)上，我國政府出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，以此保證房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，避免出現(xiàn)“越長(zhǎng)越調(diào)，越調(diào)越長(zhǎng)”的調(diào)控常態(tài)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r來看，我國一直處于人多地少的情況中，所以政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)進(jìn)行明確規(guī)定，積極引導(dǎo)國民住房消費(fèi)，切實(shí)承擔(dān)起政府的社會(huì)保障職責(zé)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理短期目標(biāo)的明確，可以幫助政府建立和完善住房保障體系，有效控制炒房、囤房等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法行為。

二、完善相關(guān)法律、法規(guī)體系

目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，各項(xiàng)法律、法規(guī)需要逐步地建立和完善，進(jìn)而形成具有中國特色的完整的房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系。其一，房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系建立過程漫長(zhǎng)。完善的法律、法規(guī)體系，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化地運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的合法化管理。房地產(chǎn)行業(yè)直接關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)，影響國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。“我國政府需要建立符合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的法律、法規(guī)體系，使中、低收入購房者可以享受國家的宏觀調(diào)控政策。”其二，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。在現(xiàn)有房地產(chǎn)法律、法規(guī)條件下，住房業(yè)主尚未獲得法律方面的確認(rèn)和保護(hù)，房地產(chǎn)涉及的多元化的復(fù)雜財(cái)產(chǎn)關(guān)系尚未得到有效的規(guī)范。

目前，我國房地產(chǎn)秩序長(zhǎng)時(shí)間脫離正常經(jīng)濟(jì)軌道，經(jīng)常出現(xiàn)矛盾糾紛，業(yè)主維權(quán)困難等問題，所以我國需要完善相關(guān)法律、法規(guī)，使得房地產(chǎn)秩序回歸到正常經(jīng)濟(jì)軌道。我國政府對(duì)相關(guān)法律、法規(guī)體系進(jìn)行完善，既可以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，又避免出現(xiàn)政府過度干預(yù)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)象。同時(shí)，完善的法律、法規(guī)體系，可以全方位、多角度、多層次地保障宏觀調(diào)控體系的建設(shè)。其三，不斷地完善房地產(chǎn)法律。目前，我國政府不斷地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律，并出臺(tái)相關(guān)的法規(guī)，促進(jìn)《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)。這些法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易和后期服務(wù)納入到經(jīng)濟(jì)管理中，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)法律、法規(guī)體系的建立，提高房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的層次性、嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性。

三、完善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理途徑

我國政府需要完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理管理途徑，以此提高經(jīng)濟(jì)管理的效率。首先，認(rèn)真核算投資總額。開發(fā)商的項(xiàng)目可行性報(bào)告通過審核以后，其必須選擇適合的經(jīng)理去完成項(xiàng)目。在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，嚴(yán)格按照可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目投資總額進(jìn)行施工。因?yàn)轫?xiàng)目投資總額的確定直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，所以政府要嚴(yán)格審核開發(fā)商的資金情況。工程人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步估算之后，制作出資金流量表，并交有關(guān)部門進(jìn)行審核，并載入相應(yīng)檔案，為政府制定經(jīng)濟(jì)管理政策提供依據(jù)。政府依據(jù)社會(huì)的實(shí)際發(fā)展需要和開發(fā)商的自身運(yùn)轉(zhuǎn)情況，來確定開發(fā)商的投資總額。政府在項(xiàng)目開發(fā)前對(duì)開發(fā)商的投資總額進(jìn)行核算，既可以有效地降低開發(fā)商投資失誤的幾率，又可以減少投資失敗給地方經(jīng)濟(jì)造成的損失。其次，加強(qiáng)開發(fā)商的成本控制。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)鍵是成本控制，而成本控制又是開發(fā)商提高自身效益的主要手段。成本控制既關(guān)系到開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益，又關(guān)系到住房的未來使用價(jià)值，所以成本控制是總額核算之后的又一關(guān)鍵問題。

房地產(chǎn)日常支出是成本控制中比較容易的一項(xiàng)，但日常支出中的業(yè)務(wù)費(fèi)用控制卻很難有效進(jìn)行，這主要?dú)w咎于業(yè)務(wù)費(fèi)用具有較大的彈性。成本管理者要具有較強(qiáng)的責(zé)任意識(shí)，保證成本控制的有效進(jìn)行。同時(shí)，我國政府應(yīng)該建立、完善成本控制制度，避免出現(xiàn)成本控制漏洞。另外，開發(fā)商采用合理包干的方式，提高相關(guān)人員的成本節(jié)約積極性。再次，在項(xiàng)目定性前進(jìn)行利潤(rùn)預(yù)期核算。我國加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理的最終目標(biāo)是保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系到地方部門之間的關(guān)系，也關(guān)系到地方政府利潤(rùn)的獲得。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的過程中，地方政府應(yīng)該將利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)作為自己的目標(biāo)。在項(xiàng)目定性前進(jìn)行利潤(rùn)預(yù)期核算，既從根本上保障開發(fā)商的利潤(rùn)，又帶動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

四、結(jié)束語

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)發(fā)展階段，相關(guān)法律、法規(guī)還不完善，大大影響了我國政府經(jīng)濟(jì)管理的執(zhí)行效果。我國政府需要客觀、準(zhǔn)確地了解房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的力度，制定切實(shí)可行的宏觀政策，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。另外，我國政府應(yīng)該借鑒國外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提高我房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

作者：周鳳 單位：廈門海投房地產(chǎn)有限公司